Öffentliches Baurecht – Überblick

Was ist öffentliches Baurecht? Als Student wird man erstmals im Rahmen der Vorlesungen zum besonderen Verwaltungsrecht mit Baurecht konfrontiert, es ist sehr klausur- und examensrelevant, vergeht doch nahezu bundesweit kein Examenstermin ohne Baurecht. Doch was genau ist es, das öffentliche Recht? Dieser Artikel soll einen ersten Überblick über diese Thematik verschaffen.

A. Allgemeines – Abgrenzung zum privaten Baurecht

In der Bundesrepublik Deutschland handelt es sich beim öffentlichen Baurecht um ein Teilgebiet des öffentlichen Rechts, genauer gesagt des besonderen Verwaltungsrechts. Es umfasst die Rechtsvorschriften, die Art und Maß der baulichen Nutzung des Bodens betreffen. Es wird durch den Gesetzgeber versucht das Bauen in einem gesetzlich festgelegtem Rahmen zu reglementieren. Es werden Belange normiert, auf die der Einzelne bei der Verwirklichung seines Bauvorhabens Rücksicht nehmen muss. Dabei legt das öffentliche Baurecht fest, wo gebaut werden darf und wie gebaut werden darf. So werden in den  §§ 30 ff. BauGB beispielweise verschiedene Baubereiche normiert: Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 31 BauGB, im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB oder im Außenbereich nach § 35 BauGB. Daneben gibt es noch das private Baurecht, dieses umfasst den Interessenausgleich privater Grundstückseigentümer untereinander und das Bauvertragsrecht. Das private Baurecht bemisst sich nahezu ausschließlich an den Normen des BGB. In Betracht kommen diesbezüglich hauptsächlich der Bereich des Sachenrechts (§§ 854 ff. BGB) sowie des Werkvertragsrechts (§§ 631 ff. BGB). Privates und öffentliches Baurecht stehen grundsätzlich eigenständig nebeneinander. Im Rahmen eines baurechtlichen Genehmigungsverfahrens wird daher stets nur die Übereinstimmung des geplanten Vorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften geprüft. Privatrechtliche Vorschriften gehören hingegen nicht zum Prüfungsmaßstab des öffentlich-rechtlichen Baugenehmigungsverfahrens. Eine Baugenehmigung kann daher nicht wegen entgegenstehender privater Rechte nicht erteilt werden!

B. Bauplanungs- und Bauordnungsrecht

Was genau ist unter der / dem oben angesprochenen Art und Maß der baulichen Nutzung des Bodens zu verstehen? Unter diesem Oberbegriff lassen sich die Zulässigkeit, Grenzen, Ordnung und Förderung des baulichen Nutzung von Grund und Boden subsumieren. Das öffentliche Baurecht lässt sich diesbezüglich in Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht unterscheiden. Dabei wird das Bauplanungsrecht auch Städtebaurecht genannt.

1. Bauplanungsrecht / Städtebaurecht

Das Bauplanungsrechts ist Bundesrecht und überwiegend im BauGB geregelt, die Bundeskompetenz ergibt sich aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG, das Grundgesetz spricht hier vom sog. Bodenrecht. Weitere relevante Bundesgesetze sind die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und das Raumordnungsgesetz (ROG). Inhalt des Bauplanungsrechts ist die Festlegung der rechtlichen Qualität des Bodens und dessen Nutzbarkeit: Es normiert die flächenbezogenen Anforderungen eines Bauvorhabens, indem es das einzelne Bauvorhaben im größeren, städtebaulichen Zusammenhang betrachtet. Es wird geregelt, wie die städtebauliche Ordnung aussehen soll, wie diese rechtlich sichergestellt werden kann und wie sich jedes einzelne Bauvorhaben darin einfügt. Sinn und Zweck des Bauplanungsrechts ist die Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Das Bauplanungsrecht bestimmt dabei insbesondere die planerischen Voraussetzungen für die Bebauung und Nutzung von Grundstücken. Es wird festgelegt, ob gebaut werden darf, was gebaut werden darf, wie viel gebaut werden darf und welche Nutzung das fertige Bauvorhaben haben darf. Es wird somit die rechtliche Qualität des Bodens bestimmt. Dies wird im BauGB sichergestellt durch

  • das Recht der Bauleitplanung (§§ 1-13a BauGB)
  • die Sicherung der Bauleitplanung (§§ 14-28 BauGB)
  • Vorschriften hinsichtlich baulicher und sonstiger Nutzung (§§ 29-38 BauGB).

Daneben sind in der BauNVO die maßgeblichen Vorschriften über die Darstellung und Festsetzung in den Bauleitplänen enthalten. Jura-Individuell-Hinweis: BauGB und BauNVO sind die maßgeblichen Vorschriften für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens. Als kleine Hilfestellung kann man sich daher neben § 9a Nr. 1 BauGB die BauNVO kommentieren.

2. Bauordnungsrecht

Das Bauordnungsrecht ist Landesrecht, die Landeskompetenz ergibt sich aus Art. 30, 70 GG. Die einzelnen Bundesländer haben es z.B. in der Bayerischen Bauordnung (BayBO), der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO), der Bauordnung von Berlin (BauOBln), der Hessischen Bauordnung (HbauO), der Sächsischen Bauordnung (SächsBO) etc. umgesetzt. Das Bauordnungsrecht ist im Gegensatz zum Bauplanungsrecht objektbezogen und betrifft die einzelne bauliche Anlage. Gegenstand des Bauordnungsrechts sind die „technischen“ Anforderungen baulicher Vorhaben. Die Landesbauordnungen enthalten daher Vorschriften über das Baugenehmigungsverfahren, bauliche Gestaltungsvorschriften (z.B. zur Erstellung von Flächennutzungsplänen oder Bebauungsplänen), Instandhaltungspflichten, Handlungsverpflichtungen bei von Gebäuden ausgehenden gefährlichen oder rechtswidrigen Zuständen sowie Vorschriften zu Errichtung, Änderungen oder Abbruch baulicher Anlagen. Zusammengefasst lässt sich festhalten, dass sich das Bauordnungsrecht mit dem „Wie“ des Bauens beschäftigt. Sinn und Zweck ist dabei die Gefahrenabwehr sowie die Sicherung ästhetischer und sozialer Aspekte. Daher wird das Bauordnungsrecht teilweise auch als Baupolizeirecht bezeichnet.

3. Zusammenhänge zwischen Bauplanungs- und Bauordnungsrecht

Privates und öffentliches Baurecht lassen sich – im Gegensatz zu öffentlichem und privaten Baurecht – nicht getrennt voneinander betrachten. Sie stehen zwar selbständig nebeneinander, die Grenzen sind jedoch fließend: Betrachtet man diesbezüglich beispielsweise Art. 68 Abs. 1 S. 1 BayBO, so ist eine Baugenehmigung zu erteilen, sofern dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprechen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Es ist damit also sowohl das Bauordnungs- als auch das Bauplanungsrecht gemeint. Neben der Art eines baulichen Vorhabens ist im Genehmigungsverfahren stets auch die Vereinbarkeit mit mit den bauplanungsrechtlichen Vorschriften der §§ 29-38 BauGB zu prüfen.

4. Zusammenspiel mit anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften

Neben dem BauGB und den einzelnen landesrechtlichen Vorschriften können in baurechtlichen Klausuren oder Hausarbeiten auch andere öffentlich-rechtliche Vorschriften relevant werden. In Betracht kommt z.B. das Naturschutzrecht, Wasserrecht oder der Denkmalschutz. Ebenso sich verfassungsrechtliche Vorschriften zu beachten: Hier ist zunächst an Art. 14 I S. 1 GG zu denken, dieser Artikel garantiert einem Grundstücksbesitzer die Herrschafts- und Nutzungsfreiheit über sein Grundstück, welche auch die Freiheit umfasst, den eigenen Grund und Boden zu nutzen, sprich zu bebauen. Dieses Recht erfährt durch das öffentliche Baurecht Schranken, vgl. Art. 14 I Satz 2 GG.

5. Übersicht

Übersicht Öff BauR - Grafik

C. Klausurrelevante Konstellationen

Baurecht als Teil des öffentlichen Rechts ist extrem klausur- und vor allem auch examensrelevant. Beliebte Konstellationen sind diesbezüglich:

  • Der Streit um eine Baugenehmigung: A beantragt eine Baugenehmigung, sein Antrag wird jedoch abgelehnt. Daher erhebt er Verpflichtungsklage gem. § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO auf Erteilung der Genehmigung. Sein Antrag hat gem. § 113 Abs. V VwGO Aussicht auf Erfolg, wenn die gewünschte Baugenehmigung zu erteilen ist.
  • Die Nachbarklage: A erhält die beantragte Baugenehmigung. Nachbar N ficht diese jedoch mittels einer Anfechtungsklage gem. § 42 Abs. 1 Alt 1 VwGO an. Seine Klage hat wiederum Aussicht auf Erfolg, wenn die Baugenehmigung rechtswidrig erteilt wurde und N dadurch in seinen Rechten verletzt ist, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
  • Der Streit um einen Bebauungsplan: Gemeinde S erlässt einen Bebauungsplan. A ist diesbezüglich empört, da nach diesen Vorgaben sein seit langem geplanten Bauvorhaben rechtlich unzulässig wird. Er kann mittels einer Normenkontrolle nach § 47 VwGO dagegen vorgehen.
  • Die Anfechtungsklage des Bauherren gegen eine bauaufsichtliche Maßnahme: Gemeinde A ordnet die Beseitigung des Gebäudes des B an, B ist damit nicht einverstanden. Seine Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO hat Aussicht auf Erfolg, wenn die Anordnung rechtswidrig war und B dadurch in seinen Rechten verletzt ist, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Sämtliche Konstellationen lassen sich auch im Wege des einstweiligen Rechtschutzes nach §§ 80, 80a oder 123 VwGO in Klausuren einbauen. Oftmals wird dabei z.B. die Überprüfung der Rechtmäßigkeit eines Bebauungsplans inzident zu prüfen sein. Jura-Individuell-Tipp: Am besten lässt sich das Baurecht anhand der gesetzlichen Bestimmungen erarbeiten und erlernen. Arbeiten Sie daher eng am Gesetz und lesen Sie die angesprochenen Normen und Artikel nach!

D. Relevante Baurechtsnormen – schematischer Überblick

BauR Schema

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