Bauaufsichtliche Maßnahmen – Baurecht Bayern

Die Bauaufsichtsbehörden überwachen nach Art. 54 Abs. 2 Satz 1 BayBO, dass bei der Verwirklichung von baulichen Vorhaben die maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Dabei erstreckt sich nach Art. 55 Abs. 2 BayBO die Überwachung auf alle baurechtlichen Vorschriften. Dies bedeutet, dass die Bauaufsicht auch bei Vorliegen eines verfahrensfreien Vorhabens, bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben oder Vorhaben die dem vereinfachten Genehmigungsverfahren unterfallen einschreiten kann.

Im Einzelnen gibt es folgende bauaufsichtliche Maßnahmen:

A. Die bauaufsichtlichen Maßnahmen im Einzelnen

Die oben angesprochenen bauaufsichtlichen Maßnahmen stellen ein beliebtes Thema in Baurechtklausuren dar und werden im Folgenden näher erläutert und anhand eine Prüfschemas aufgearbeitet.

1. Die Baueinstellung nach Art. 75 Abs. 1 Satz 1 BayBO

a) Allgemeines

Sofern eine Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet, geändert oder beseitigt wird, kann die Bauaufsichtsbehörde die Einstellung der Arbeiten anordnen, vgl. Art. 75 Abs. 1 Satz 1 BayBO.

Der Begriff der Anlage umfasst dabei neben der baulichen Anlage i.S.v. Art 1 Abs. 1 Satz 1, Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBO auch sonstige Anlage i.S.v. Art. 1 Abs. 1 Satz 2 BayBO.

Diese Anlage muss im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet worden sein. Diesbezüglich ist zwischen der formellen und materiellen Illegalität der Anlage zu unterscheiden:

Formelle Illegalität ist stets dann gegeben, wenn es sich um ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben handelt und keine Baugenehmigung erteilt wurde oder wenn zwar eine Genehmigung erteilt wurde, die Anlage aber tatsächlich abweichend von der Genehmigung errichtet wird.

Materielle Illegalität liegt dann vor, wenn die Anlage überhaupt nicht genehmigungsfähig ist.

Nach der h.M. reicht im Bezug auf die Errichtung der Anlage im Widerspruch zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften das Vorliegen von formeller Illegalität aus. Diese Annahme begründet sich dadurch, dass es Sinn und Zweck einer Baueinstellungsverfügung nach Art. 75 BayBO ist, den Bauherren auf das Baugenehmigungsverfahren zu verweisen. Stellt die Bauaufsichtsbehörde fest, dass ein Bauvorhaben ohne die erforderliche Genehmigung errichtet wird, so kann sie durch Anordnung der Baueinstellung einen Baustopp erwirken. Dann darf erst weitergebaut werden, wenn der Bauherr sich die entsprechende Genehmigung eingeholt hat. Für die Anordnung der Einstellungsverfügung ist es dabei ausreichend, wenn gewisse Anhaltspunkte ersichtlich sind, dass vorliegend eine Genehmigung erforderlich ist. Sollte sich herausstellen, dass die Anlage doch nicht genehmigungspflichtig ist, so ist die Baueinstellung vom Amts wegen aufzuheben.

Jura-Individuell-Hinweis: Handelt es sich um ein verfahrensfreies Vorhaben nach Art. 57 BayBO, so ist ausnahmsweise für die Baueinstellungsverfügung die materielle Illegalität erforderlich! Mangels Genehmigungspflichtigkeit des Vorhabens kann hier nämlich gar keine formelle Illegalität vorliegen.

b) Prüfschema

I. Rechtsgrundlage: Art. 75 Abs. 1 Satz 1 BayBO

II. Formelle Rechtmäßigkeit

Die Baueinstellung ist formell rechtmäßig, wenn sie von der zuständigen Behörde unter Einhaltung der einschlägigen Verfahrens- und Formvorschriften erlassen wurde.

a) Zuständigkeit

Die sachliche Zuständigkeit ergibt sich aus Art. 53 Abs. 1 Satz 1 BayBO, danach ist die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig.

Jura-Individuell-Hinweis: Zu den Bauaufsichtbehörden nach Art. 53 Abs. 1 BayBO haben wir hier eine kleine Übersicht zusammengestellt!

Die örtliche Zuständigkeit ist in Art. 3 Abs. 1 Nr. 1 BayVwVfG geregelt, danach ist die Behörde zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, welches bebaut werden soll / wird.

b) Verfahren

An diesem Punkt ist in der Klausur hauptsächlich an Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG zu denken: Der Adressat der Baueinstellungsverfügung, i.d.R. der Bauherr / die Bauherrin, ist davor anzuhören. Bitte denken Sie in diesem Zusammenhang stets an die Heilungsmöglichkeit dieses Verfahrensfehlers nach Art. 45 BayVwVfG.

c) Form

Bezüglich der einzuhaltenden Formvorschriften ist Art. 37 Abs. 2 Satz 1, 2 BayVwVfG zu beachten. Danach kann die Baueinstellungsverfügung grundsätzlich auch mündlich angeordnet werden, ggf. ist sie nach Art. 37 Abs. 2 Satz 2 BayVwVfG schriftlich zu bestätigen.

Jura-Individuell-Hinweis: Sollte der Sofortvollzug der Einstellungsverfügung angeordnet werden, ist stets Schriftform erforderlich, vgl. § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO!

Die Baueinstellungsverfügung ist entsprechend Art. 39 BayVwVfG zu begründen.

III. Materielle Rechtmäßigkeit

a) Tatbestand der Befugnisnorm (Art. 75 Abs. 1 Satz 1 BayBO)

Die Baueinstellungsverfügung erfolgte rechtmäßig, wenn das Bauvorhaben im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet, geändert oder beseitigt wird, vgl. Art. 75 Abs. 1 Satz 1 BayBO. Dies ist der Fall wenn sie formell illegal ist (bzw. materiell illegal bei verfahrensfreien Vorhaben, s. oben).

b) Adressatenauswahl

Die Einstellungsverfügung muss sich an den richtigen Adressaten richten. Dies ist in der Regel der Bauherr / die Bauherrin, da diese(r) für das Bauvorhaben verantwortlich ist.

c) Ermessen

Die Baueinstellungsverfügung muss ermessensfehlerfrei ergangen sein. Bei Art. 75 Abs. 1 Satz 1 BayBO handelt es sich um eine sog. „Kann-Vorschrift“, das heißt die Behörde kann, muss aber nicht die Einstellung anordnen.

Jura-Individuell-Hinweis: Regelmäßig wird aber in der Klausur ein sog. „intendiertes Ermessen“ vorliegen, wonach die Baueinstellungsverfügung die einzige Möglichkeit ist, wieder rechtmäßige Zustände herzustellen!

2. Die Baubeseitungung nach Art. 76 Satz 1 BayBO

a) Allgemeines

Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert, so kann die Bauaufsichtsbehörde nach Art. 76 Satz 1 BayBO die teilweise oder vollständige Beseitigung der Anlagen anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.

Ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist hier im Gegensatz zur Baueinstellung erst dann gegeben, wenn sowohl formelle wie auch materielle Illegalität der baulichen Anlage vorliegen. Begründen lässt sich dies damit, dass die Baubeseitigung einen wesentlich tiefgreifenderen Eingriff in Art. 14 GG darstellt als die Baueinstellung: Der Abriss einer baulichen Anlage – im Gegensatz zur Baueinstellung – nicht wieder rückgängig zu machen. Ebenso fordert Art. 76 Satz 1 Halbsatz 2 BayBO, dass sich nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände herstellen lassen. Dies wäre z.B. durch die nachträgliche Erteilung einer Baugenehmigung möglich.

Es muss sich daher zum Einen um ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben handeln, für das keine Baugenehmigung erteilt wurde oder um eine Anlage, für die zwar eine Genehmigung erteilt wurde, sie aber abweichend von der Genehmigung errichtet wurde ( = formelle Illegalität). Zum Anderen darf die Anlage überhaupt nicht genehmigungsfähig sein ( = materielle Illegalität).

Kann sich der Bauherr oder die Bauherrin jedoch auf passiven Bestandsschutz berufen, so ist die Anordnung einer Baubeseitigung ausgeschlossen.

Unter Bestandsschutz versteht man im Baurecht das Recht eines Grundstückseigentümers eine bauliche Anlage (sowie deren Nutzung), die ursprünglich legal (das heißt unter Einhaltung der zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften oder nach Erteilung einer Baugenehmigung) errichtet wurde, auch dann weiter in dieser Art und Weise zu erhalten und zu benutzen zu dürfen, wenn sich zwischenzeitlich die rechtlichen Vorgaben geändert haben und die Anlage nach der jetzigen Rechtslage formell oder materiell illegal wäre und so nicht mehr errichtet werden dürfte. Der passive Bestandsschutz besteht darin, dass sich der Eigentümer jederzeit darauf berufen kann, den damals rechtmäßigen Zustand zu erhalten.

b) Prüfschema

I. Rechtsgrundlage: Art. 76 Satz 1 BayBO

II. Formelle Rechtmäßigkeit, siehe Ausführungen zum Prüfschema „Baueinstellung“.

Die Baubeseitigung ist formell rechtmäßig, wenn sie von der zuständigen Behörde unter Einhaltung der einschlägigen Verfahrens- und Formvorschriften erlassen wurde.

a) sachliche und örtliche Zuständigkeit

b) Verfahren

c) Form

III. Materielle Rechtmäßigkeit

a) Tatbestand der Befugnisnorm (Art. 76 Satz 1 BayBO)

Die Baubeseitigung erfolgte rechtmäßig, wenn das Bauvorhaben im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert wurde und sich nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände herstellen lassen, vgl. Art. 76 Satz 1 BayBO.  Dies ist der Fall wenn das Bauvorhaben sowohl formell wie materiell illegal ist.

b) Kein passiver Bestandsschutz

c) Adressatenauswahl, s. Prüfschema zur „Baueinstellung“

d) Ermessen, s. Prüfschema zur „Baueinstellung“

3. Die Nutzungsuntersagung nach Art. 76 Satz 2BayBO

a) Allgemeines

Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, so kann diese Nutzung nach Art. 76 Satz 2 BayBO untersagt werden.

Nach der h.M. liegt der erforderliche Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften auch hier bereits bei formeller Illegalität der baulichen Anlage vor. Diese ist insbesondere dann zu bejahen, wenn die Anlage anders als genehmigt genutzt wird.

Die materielle Illegalität wirkt sich im Bezug auf die Entscheidung ob überhaupt eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen wird nur ermessenslenkend aus. So ist eine Nutzungsuntersagung aufgrund der formellen Illegalität ermessensfehlerhaft, sofern eine Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist.

Auch im Bezug auf die Nutzungsuntersagung kann sich der Eigentümer auf Bestandsschutz berufen.

b) Prüfschema

I. Rechtsgrundlage: Art. 76 Satz 2 BayBO

II. Formelle Rechtmäßigkeit, siehe Ausführungen zum Prüfschema „Baueinstellung“.

Die Baueinstellung ist formell rechtmäßig, wenn sie von der zuständigen Behörde unter Einhaltung der einschlägigen Verfahrens- und Formvorschriften erlassen wurde.

a) sachliche und örtliche Zuständigkeit

b) Verfahren

c) Form

III. Materielle Rechtmäßigkeit

a) Tatbestand der Befugnisnorm (Art. 76 Satz 1 BayBO)

Die Nutzungsuntersagung erfolgte rechtmäßig, wenn die Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird. Dies ist der Fall wenn die Nutzung formell illegal ist.

b) Kein passiver Bestandsschutz

b) Adressatenauswahl, s. Prüfschema zur „Baueinstellung“

c) Ermessen, s. Prüfschema zur „Baueinstellung“

B. Bauaufsichtliche Maßnahmen in der Klausur

Bauaufsichtliche Maßnahmen stellen Verwaltungsakte i.s.V. Art 35 S. 1 BayVwVfG dar. Ein beliebter Klausuraufhänger sind daher Rechtschutzmaßnahmen gegen bauaufsichtliche Maßnahmen.

Beispiel: Bauherr A erhält eine Baueinstellungsverfügung. Dies stellt für ihn eine belastende Maßnahme dar. Er kann sich dagegen mittels der Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO wehren. Sollte die sofortige Vollziehbarkeit angeordnet werden, kommt der einstweilige Rechtsschutz in Betracht.

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