Die Auflassungsvormerkung

Dieser Artikel ist der erste von drei Artikeln, die sich mit dem Immobiliarsachenrecht beschäftigen. Nach einer kurzen Einführung in das Immobiliarsachenrecht widmet sich dieser Artikel der Auflassungsvormerkung. Für das bessere Verständnis wird dabei ein Sachverhalt vorangestellt, der anschließend im Gutachtenstil gelöst wird. Teilweise werden Exkurse oder Anmerkungen eingebaut, um auf wichtige Punkte noch einmal gesondert einzugehen oder weitere Konstellationen anzusprechen. Die Lösung bildet lediglich einen Anhaltspunkt und ist nicht als Musterlösung aufzufassen.

Das Immobiliarsachenrecht ist ähnlich aufgebaut wie das Mobiliarsachenrecht. Um bspw. Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf es ebenfalls einer Einigung (Auflassung, § 925 BGB). An die Stelle der Übergabe rückt die Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch. Was der § 929 BGB für das Mobiliarsachenrecht ist, ist der § 873 BGB im Immobiliarsachenrecht. Ganz gleich, ob man Eigentum übertragen möchte oder eine Hypothek oder Grundschuld am Eigentum bestellen will – all das läuft über § 873 BGB. § 873 BGB beschäftigt sich mit der Übertragung von Rechten an Grundstücken. Erfasst werden neben der Übertragung des Eigentums auch die Übertragung von beschränkt dinglichen Grundstücksrechten wie der Hypothek oder der Grundschuld.  Diese beschränkt dinglichen Grundstücksrechte sind Grundpfandrechte, also Pfandrechte an Grundstücken. Eine Befriedigung kann hier lediglich im Wege der Zwangsvollstreckung in das Grundstück stattfinden. Der Eigentümer ist verpflichtet, die Zwangsvollstreckung in sein Grundstück aufgrund der aus dem Grundstück zu zahlenden Geldsumme zu dulden.

Der § 873 BGB kann für das Immobiliarsachenrecht sozusagen als die Grundnorm bezeichnet werden. Er gilt allerdings nicht für die Vormerkung (§ 883 BGB), da es sich bei dieser um kein dingliches Recht handelt, sondern um ein mit gewissen dinglichen Wirkungen ausgestattetes Sicherungsmittel eigener Art für einen schuldrechtlichen Anspruch auf dingliche Rechtsänderung (vgl. Kommentierung in Palandt aaO).

Der Inhalt der dinglichen Einigung umfasst grundsätzlich den (abstrakten) Vertrag über den Eigentumsübergang. Da § 873 BGB nicht nur für die dinglichen, sondern auch für die beschränkt dinglichen Rechte gilt, kann sich die (dingliche) Einigung auch darauf beziehen, dass man ein Grundpfandrecht am Grundstück bestellt. In diesem Fall ist neben § 873 BGB zusätzlich die entsprechende Norm zu zitieren:

Wenn man sich über die Bestellung einer Grundschuld an dem Grundstück einigt, bestimmt sich der Inhalt der Einigung aus § 873 BGB gem. § 1191 BGB.

Wenn man sich einigt, dass eine Hypothek an dem Grundstück bestellt werden soll, so ist der Inhalt der dinglichen Einigung des § 873 BGB hingegen in §§ 1113, 1114 BGB geregelt.

Bei einem Nießbrauch an einem Grundstück erfolgt die dingliche Einigung nach §§ 873, 1030 BGB und ist beispielsweise darauf gerichtet, dass man die Äpfel auf einem fremden Grundstück für sich verwerten darf.

Festzuhalten ist also, dass grundsätzlich immer § 873 BGB heranzuziehen ist und je nachdem, ob es um die Eigentumsübertragung (§ 925 BGB), die Hypotheken- (§§ 1113, 1114 BGB) oder Grundschuldbestellung (§ 1191 BGB) geht, man den Inhalt der dinglichen Einigung genauer bestimmen und die jeweils einschlägige Norm mitzitieren muss.

Als Anspruchsgrundlage für die berechtigte Vollstreckung in das Grundstück bei Nichtbegleichung eines Darlehens, für das als Sicherheit beispielsweise eine Hypothek bestellt wurde, kommt grundsätzlich immer § 1147 BGB in Betracht. Inzident in der Prüfung der Anspruchsgrundlage des § 1147 BGB wird geprüft, ob eine Hypothek wirksam bestellt wurde, §§ 1113, 873 BGB.

Wurde eine Grundschuld bestellt, so ist die Vorschrift des § 1147 BGB über § 1192 BGB ebenfalls anwendbar und als Anspruchsgrundlage hinzuzuziehen.

Rein theoretisch wäre auch vorstellbar, beschränkt dingliche Rechte durch einen schuldrechtlichen Vertrag einzuräumen. Der Nachteil daran wäre allerdings, dass ein schuldrechtlicher Vertrag nur inter partes gilt. Ein dingliches oder beschränkt dingliches Recht hingegen wird in das Grundbuch eingetragen und wirkt daher gegenüber jedermann, auch gegenüber einem neuen Eigentümer. Ein beschränkt dingliches Recht ist damit unabhängig vom Eigentümer und folglich gewichtiger.

Neben die Einigung tritt damit als zweite Voraussetzung die Grundbucheintragung. Wie die Eintragung genau zu erfolgen hat, wird in den Vorschriften der Grundbuchordnung geregelt. Heranzuziehen sind dabei §§ 19, 20 und 29 GBO. Wichtig ist es hier ein Grundverständnis dafür zu entwickeln, welche Funktion und Bedeutung das Grundbuch hat und was genau bei einer Auflassung geschieht. Die Einigung aus §§ 873, 925 BGB hat lediglich den Inhalt, dass sich beide Parteien darüber einig sein müssen, dass das Eigentum an dem Grundstück auf die andere Partei übergehen soll. Diese dingliche Einigung muss gem. § 925 I 2 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einem Notar oder einer anderen zuständigen Stelle stattfinden. Eine notarielle Beurkundung ist grundsätzlich aber nicht erforderlich. Der zugrundeliegende schuldrechtliche Vertrag, der Kaufvertrag über das Grundstück, muss hingegen gem. § 311b BGB notariell beurkundet werden, da der Kaufvertrag ansonsten formunwirksam ist.

Die Eintragung des Eigentumsübergangs findet beim Grundbuchamt statt. Das Grundbuchamt befindet sich in den meisten Fällen im Amtsgericht. Die Beantragung der Eintragung ins Grundbuch erfolgt beim Grundbuchbeamten. Die Beantragung kann dabei sowohl durch den Käufer, als auch durch den Eigentümer erfolgen (§ 13 GBO). Der Grundbuchbeamte wird aber nur dann einen entsprechenden Antrag bearbeiten, wenn eine Bewilligung des Berechtigten vorliegt (§ 19 GBO). Es muss also eine Bewilligung von demjenigen vorliegen, dessen Recht betroffen ist. Grund hierfür ist, dass der Grundbuchbeamte die materiellen Voraussetzungen nicht überprüft. Würde man auf das Erfordernis der Bewilligung verzichten, könnte es passieren, dass der vermeintlich neue Eigentümer gar nicht der wahre Erwerber ist und dadurch ein Recht zu seinen Gunsten in das Grundbuch eingetragen würde, das ihm gar nicht zustünde. Um nun aber zu vermeiden, dass der neue Erwerber die erforderliche Bewilligung einfach selbst schreiben und dem Grundbuchbeamten vorlegen kann, wird für die Bewilligung beglaubigte Form verlangt (§ 29 GBO). Insofern bietet es sich an, dass die Auflassung ebenfalls notariell beurkundet wird. Die dingliche Einigung bedarf zwar selbst nicht der notariellen Beurkundung, sondern nur der Erklärung beider Parteien in gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar oder einer sonst zuständigen Stelle (s.o.), aber in dieser Form würde sie nicht als Bewilligung genügen. Im Übrigen muss der zugrunde liegende schuldrechtliche Kaufvertrag gem. § 311b BGB ohnehin notariell beurkundet werden, sodass es sich anbietet, die Auflassung gleich mit beurkunden zu lassen. Letztlich setzt § 925 BGB für die Auflassung zwar nicht voraus, dass diese notariell beurkundet wird, es bietet sich aber aus Kostengründen an.

Der Grundbuchbeamte prüft also insgesamt, ob ein Antrag vorliegt, eine Bewilligung gegeben ist und ob diese Bewilligung in beglaubigter oder beurkundeter Form vorliegt. Diese Prüfung des Grundbuchbeamten bezeichnet man auch als formelles Konsensprinzip. Der Grundbuchbeamte prüft hingegen nicht, ob wirksam eine Hypothek oder Grundschuld bestellt wurde; er prüft nicht, ob das Eigentum wirksam übergegangen ist. Der Grundbuchbeamten nimmt also keine Prüfung im Sinne des materiellen Konsensprinzips vor.

Bei der Übertragung von Eigentum gilt § 20 GBO. Auch hier prüft der Grundbuchbeamte im Sinne des formellen Konsensprinzips lediglich, ob die Voraussetzungen des Eigentumsübergangs nachgewiesen sind (§§ 20, 29 GBO).  Zusätzlich zu dem vorhandenen Antrag, der Bewilligung sowie der Beglaubigung oder Beurkundung dieser Bewilligung muss eine beglaubigte Auflassung nachgewiesen sein. Erst, wenn all diese Voraussetzungen vorliegen, wird der Grundbuchbeamte tätig, streicht den alten Eigentümer aus dem Grundbuch und trägt den neuen Eigentümer in das Grundbuch ein. Mit dieser Eintragung liegt die zweite Voraussetzung des § 873 BGB vor – das Eigentum an dem Grundstück geht damit wirksam auf den neuen Eigentümer über.

Problematisch ist nun allerdings, dass zwischen der dinglichen Einigung und der Eintragung in das Grundbuch ziemlich viel Zeit vergehen kann. In diesem Zeitraum können diverse Probleme auftreten. Hier kommt die Vormerkung oder auch Auflassungsvormerkung zum Tragen, die im Folgenden erklärt werden soll.

Beispielsfälle zur Auflassungsvormerkung:

Sachverhalt Fall 1

A hat sein Grundstück an B verkauft und eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Gleichzeitig haben sie die Auflassung erklärt. B wurde jedoch noch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Nun veräußert A das Grundstück an C und lässt es auch gem. § 925 BGB auf. Zudem wird der C in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen.

Hat B einen Anspruch gegen C auf Löschung seiner Eintragung als Eigentümer?

Lösung

B könnte einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung gem. § 894 BGB haben. Dieser Anspruch setzt jedoch voraus, dass das Grundbuch objektiv unrichtig ist. Zugunsten des B wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Gleichwohl wurde C als neuer Eigentümer eingetragen. Die Eintragung einer vormerkungswidrigen Verfügung macht das Grundbuch allerdings nicht absolut unrichtig. Sie gibt dem Vormerkungsberechtigten lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf Änderung der Rechtslage (relative Unwirksamkeit, § 883 II 1 BGB). Ein Anspruch könnte sich daher aus § 888 BGB ergeben.

Hinweis: Auf die Abgrenzung von §§ 894 und 888 BGB wird unten noch genauer eingegangen.

Dann müssten die Voraussetzungen des § 888 BGB vorliegen.

1. Erwerb eines eingetragenen Rechts

Der Erwerb des eingetragenen Rechts ist hier zwischen A und C zustande gekommen, da A dem C das Grundstück verkauft und gleichzeitig dafür gesorgt hat, dass dieser als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Das Eigentum ist damit übergegangen.

2. gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam

a.) Unwirksamkeit

Diese Eigentumsübertragung von A an C müsste B gegenüber unwirksam sein. Die Verfügung in Form der Eigentumsübertragung wäre unwirksam, wenn eine wirksame Vormerkung gem. § 883 II 1 BGB bestünde. Nach dieser Norm ist eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird insoweit unwirksam, als dass sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. A hat sich mit B geeinigt, dass sein Eigentum am Grundstück auf diesen übergehen soll. Ab dem Moment, in welchem A nun das Eigentum wirksam auf C übertragen hat, war er nicht mehr in der Lage B das Eigentum an seinem ursprünglichen Grundstück zu übertragen. Der Eigentumsübertragungsanspruch des B wird dementsprechend dadurch vereitelt, dass das Eigentum bereits von A auf C übertragen worden ist. Folglich wäre die Verfügung zwischen A und C gem. § 883 II 1 BGB unwirksam.

b.) Vormerkung

Allerdings ist die Verfügung nur dann unwirksam, wenn auch eine wirksame Vormerkung zwischen A und B besteht. Infolgedessen sind die Voraussetzungen der Vormerkung zu prüfen, die sich aus §§ 883 I, 885 BGB ergeben.

aa.) Anspruch auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück

Zunächst müsste gem. § 883 I 1 BGB zwischen A und dem B ein Anspruch auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück bestehen. Dieser Anspruch bezieht sich grundsätzlich immer auf den vereinbarten schuldrechtlichen Vertrag. A und B haben einen Kaufvertrag geschlossen. Aus dem Sachverhalt lässt sich nichts Gegenteiliges entnehmen, sodass davon auszugehen ist, dass dieser Kaufvertrag über das Grundstück des A auch notariell beurkundet wurde und damit dem Formerfordernis aus § 311b I 1 BGB entspricht. A und B haben damit einen wirksamen Kaufvertrag über das Grundstück gem. § 433 BGB abgeschlossen. Ein Anspruch auf Einräumung eines Rechts, des Eigentums, an dem Grundstück besteht in Form der Vormerkung.

bb.) Eintragung der Vormerkung

Weiterhin müsste die Vormerkung auch im Grundbuch eingetragen worden sein. Dies ist nach Sachverhaltsangabe vorliegend der Fall.

Weitere Ausführungen daher im Wege des Exkurses:

Gem. § 885 BGB erfolgt die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch aufgrund einer einstweiligen Verfügung oder aufgrund der Bewilligung des Berechtigten (Eigentümers). A hätte dementsprechend die Eintragung der Vormerkung des B als Eigentümer des Grundstücks gem. § 885 I 1 BGB bewilligen müssen.

Hier könnte man in der Klausur auf die Problematik stoßen, dass der Bewilligende A nicht der Berechtigte ist. In Betracht käme dann, dass B die Vormerkung an dem Grundstück gem. § 892 BGB gutgläubig erworben haben könnte, sofern die Gutgläubigkeitsvorschriften herangezogen werden können.

(a.) Recht

Welche Rechte kann man gem. § 892 BGB gutgläubig erwerben? Gem. § 892 BGB kann man Rechte an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht erwerben. Ein Recht an einem Grundstück kann zum Beispiel durch eine Hypothek oder eine Grundschuld gesichert werden. Fraglich ist jedoch, ob auch die Vormerkung ein solches Recht an einem Grundstück ist. Grundsätzlich ist die Vormerkung lediglich ein schuldrechtlicher Anspruch. Insofern passt die Vormerkung nicht direkt unter die Norm des § 892 BGB. Wenn die Vormerkung aber dennoch gutgläubig erworben werden soll, benötigt man eine weitere Anspruchsgrundlage. Diese könnte sich aus § 893 BGB ergeben, sofern die Vormerkung unter diese Norm fällt. Dann müsste die Bestellung der Vormerkung eine Verfügung über ein Recht, nämlich das Eigentum des A, enthalten. Die Vormerkung enthält jedenfalls die Verfügung, dass der Eigentümer nach Begründung einer Vormerkung nicht mehr frei über sein Eigentum verfügen darf. Insofern fällt die Vormerkung unter die Norm des § 893 BGB. Folglich kann auch die Vormerkung gem. §§ 892, 893 BGB gutgläubig erworben werden.

(b.) Rechtsgeschäft
(c.) Berechtigung
(d.) Gutgläubigkeit

Vorliegend ist der A aber Eigentümer, sodass es auf die Gutgläubigkeit des B gar nicht ankommt. A ist damit berechtigt, die Vormerkung mit B zu vereinbaren. Nach Sachverhaltsangabe ist davon auszugehen, dass er die Eintragung der Vormerkung auch bewilligt hat.

c.) Zwischenergebnis

Folglich besteht ein wirksamer schuldrechtlicher Anspruch, der durch Vormerkung gesichert ist. Durch die Verfügung des A in Form der Eigentumsübertragung an dem Grundstück auf C ist A nicht mehr in der Lage, B das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen. Insofern wird die Vormerkung des B durch die zeitlich nachgelagerte Verfügung zwischen A und C beeinträchtigt. Diese Verfügung ist dem B gegenüber damit unwirksam.

3. Ergebnis

Sämtliche Voraussetzungen des § 888 BGB liegen vor.

B kann von C damit verlangen, dass er der Löschung seiner Eigentumsposition im Grundbuch zustimmt.

Sachverhalt Fall 2

A ist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. In Wirklichkeit ist aber D Eigentümer des Grundstücks. A veräußert das Grundstück an B, der davon nichts weiß und A für den wahren Eigentümer hält. Zu Gunsten des B wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen. A und B erklären auch die Auflassung, allerdings wird B noch nicht in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Danach veräußert A dasselbe Grundstück an C. Er geht mit C zum Notar und erklärt vor diesem die Auflassung des Grundstücks. C wird als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. C geht ebenfalls davon aus, dass A der wahre Eigentümer des Grundstücks ist und weiß überdies nichts von den Geschäften zwischen A und B.

Hat B irgendwelche Ansprüche gegen den eingetragenen C?

 

Lösung

B könnte gegen C einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung gem. § 888 I BGB haben, sofern dessen Voraussetzungen vorliegen.

1. Erwerb eines eingetragenen Rechts

Zunächst könnte der C ein eingetragenes Recht erworben haben, wenn er wirksam als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.

a.) Einigung

A und C haben sich über den Eigentumsübergang an dem Grundstück wirksam vor einem Notar geeinigt.

b) Eintragung

C wurde auch in das Grundbuch eingetragen.

c.) Berechtigung

Allerdings müsste A auch zur Verfügung und Eintragungsbewilligung berechtigt sein. Berechtigt ist grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks. Problematisch ist jedoch, dass A selbst zwar als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, aber in Wirklichkeit D Eigentümer des Grundstücks war. Infolgedessen war A auch nicht zur Verfügung über das Grundstück berechtigt.

d.) Gutgläubigkeit

C wusste aber nicht, dass A nicht der wahre Eigentümer ist. Er könnte das Eigentum daher gutgläubig gem. §§ 892, 873, 925 BGB von A erworben haben. A war zwar nicht der wahre Eigentümer, allerdings wies das Grundbuch ihn als wahren Eigentümer aus. C glaubte auch an die Eigentümerstellung des A. Damit war C gutgläubig.

e.) Zwischenergebnis

C hat von A gutgläubig das Eigentum an dem Grundstück erhalten.

2. gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam

Die Verfügung zwischen A und C könnte B gegenüber jedoch unwirksam sein.

a.) Unwirksamkeit

Die Verfügung in Form der Eigentumsübertragung wäre unwirksam, wenn eine wirksame Vormerkung gem. § 883 II 1 BGB bestünde. Denn eine Verfügung in Form der Eigentumsübertragung, die nach der Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch vorgenommen wird, würde den Anspruch des Vormerkungsberechtigten insoweit vereiteln, als dass der ursprüngliche Eigentümer ihm das Eigentum an dem Grundstück nicht mehr verschaffen kann. Indem A das Eigentum an dem Grundstück an den gutgläubigen C übertragen hat, konnte B das Eigentum an dem Grundstück nicht mehr wirksam erlangen. Folglich wäre die Verfügung zwischen A und C gem. § 883 II 1 BGB unwirksam.

b.) Vormerkung

Dies setzt jedoch voraus, dass B überhaupt eine wirksame Vormerkung erlangt hat. Insofern müssten die Voraussetzungen der Vormerkung gem. §§ 883, 885 BGB vorliegen.

aa.) Anspruch auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück

Zunächst müsste gem. § 883 I 1 BGB zwischen A und B ein Anspruch auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück bestehen. Dieser Anspruch bezieht sich grundsätzlich immer auf den vereinbarten schuldrechtlichen Vertrag, bzw. den schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruch, der durch die Vormerkung lediglich gesichert wird. A und B haben einen Kaufvertrag gem. § 433 BGB geschlossen, von dessen Formwirksamkeit (§ 311b I 1 BGB ) hier auszugehen ist. Ein Anspruch auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück besteht damit in Form eines Eigentumsübertragungsanspruchs aufgrund eines Kaufvertrags gem. § 433 I 1 BGB. Dieser konnte durch Vormerkung gesichert werden.

bb.) Eintragung der Vormerkung

Weiterhin müsste die Vormerkung auch im Grundbuch eingetragen worden sein. Gem. § 885 BGB erfolgt eine Eintragung im Grundbuch aufgrund einer einstweiligen Verfügung oder aufgrund einer Bewilligung des Berechtigten (Eigentümers). A hätte dementsprechend die Eintragung der Vormerkung des B als Eigentümer des Grundstücks gem. § 885 I 1 BGB bewilligen müssen. Vorliegend war zwar A in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen, wahrer Eigentümer war hingegen D. Insofern könnte B die Vormerkung lediglich gutgläubig gem. §§ 893, 892 BGB analog erworben haben.

(a.) Recht

Gem. § 892 BGB kann man Rechte an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht erwerben. Die Vormerkung stellt lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch dar und ist kein Recht an einem Grundstück. Damit fällt die Vormerkung nicht unter den Bereich des § 892 BGB. Allerdings stellt eine Vormerkung eine Verfügung über ein Recht dar, sodass sie unter die Norm des § 893 BGB fällt. Daraus ergibt sich, dass die Norm des § 892 BGB analog anzuwenden ist. Ein Recht in Form der Vormerkung ist gegeben.

(b.) Rechtsgeschäft

Zwischen A und B wurde zudem ein Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts geschlossen.

(c.) Berechtigung

Weiterhin müsste A zur Begründung eines Eigentumsübertragungsanspruchs auch berechtigt gewesen sein. Eine Vormerkung kann jedoch grundsätzlich nur der Eigentümer des Grundstücks oder der durch den Eigentümer Bevollmächtigte vornehmen. Der A war jedoch weder der wahre Eigentümer, noch wurde er durch den D zur Begründung eines Eigentumsübertragungsanspruchs bevollmächtigt. A ist damit Nichtberechtigter.

(d.) Gutgläubigkeit

A war jedoch im Grundbuch als Eigentümer ausgewiesen. B hat an die ausgewiesene Eigentümerposition des A geglaubt und wusste nicht, dass D Eigentümer ist. Aus diesem Grund war B auch gutgläubig.

Ein gutgläubiger Erwerb der Vormerkung liegt damit vor.

cc.) Zwischenergebnis

Damit sind alle Voraussetzungen der §§ 883, 885 BGB erfüllt und die Vormerkung ist wirksam entstanden.

c.) Zwischenergebnis

Wegen der wirksamen Vormerkung zwischen A und B ist die zeitlich nach dieser Vormerkung vorgenommene Eigentumsübertragung zwischen A und C dem B gegenüber gem. § 883 II 1 BGB unwirksam.

3. Ergebnis

Im Ergebnis hat damit B gegen C einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung gem. § 888 I BGB.

 

Abwandlung

Hat der B auch einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung gegen C aus § 894 BGB?

 

Lösung

B könnte gegen C über den Anspruch auf Grundbuchberichtigung gem. § 888 I BGB hinaus auch einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung gem. § 894 BGB haben.

Dazu müssten allerdings die Voraussetzungen des § 894 BGB vorliegen.

1. Im Grundbuch ausgeschriebene Rechtslage

Dafür müsste zunächst überprüft werden, welche Person im Grundbuch als Eigentümer ausgewiesen ist.

Im Grundbuch eingetragen ist als Eigentümer C.

2. Tatsächliche Rechtslage

In einem weiteren Schritt ist zu prüfen, wer der wahre Eigentümer des Grundstücks ist.

Ursprünglicher Eigentümer des Grundstücks war D. Dieser könnte sein Eigentum jedoch an A verloren haben, der als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen war. Aus dem Sachverhalt gehen keine Anhaltspunkte für den Eigentumsübergang zwischen D und A hervor. Alleine durch die falsche Eintragung des A als Eigentümer im Grundbuch verliert D aber nicht sein Eigentum.

Möglicherweise hat D sein Eigentum aber aufgrund der Verfügung von A an B verloren. B wurde jedoch noch nicht in das Grundbuch eingetragen, sondern hat lediglich eine Auflassungsvormerkung von A erhalten. Insofern ist D auch nach der Verfügung von A an B weiterhin Eigentümer des Grundstücks geblieben.

Allerdings hat A eine weitere Verfügung getroffen, als er das Eigentum an dem Grundstück an C aufgelassen und C als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen hat. C hat das Eigentum auch gutgläubig von A erworben (siehe die obige Prüfung). Damit hat der D das Eigentum an seinem Grundstück an C verloren.

Etwas anderes würde sich allerdings dann ergeben, wenn die Verfügung zwischen A und C aufgrund der zuvor zwischen A und B vereinbarten Vormerkung aufgrund von § 883 II 1 BGB unwirksam wäre.

Der § 883 II 1 BGB führt allerdings lediglich zu einer relativen Unwirksamkeit und ist daher in Bezug auf § 894 BGB nicht anwendbar. Relative Unwirksamkeit bedeutet, dass die Eigentumsübertragung von A an C nur gegenüber dem Vormerkungsberechtigten B unwirksam ist. Allen anderen gegenüber ist die Eigentumsübertragung hingegen wirksam. C kann also allen anderen gegenüber entgegenhalten, dass er gutgläubig Eigentümer geworden ist. Ausschließlich der Vormerkungsberechtigte kann C entgegenhalten, dass C nicht Eigentümer geworden ist.

3. Widerspruch

Dies hat für den vorliegenden Fall zur Folge, dass die im Grundbuch ausgewiesene Rechtslage der tatsächlichen Rechtslage entspricht und ein Widerspruch folglich nicht gegeben ist.

4. Ergebnis

Insofern hat der B keinen Anspruch gegen C auf Grundbuchberichtigung gem. § 894 BGB.

Fazit:

Betrachtet man die beiden Grundbuchberichtigungsansprüche aus § 888 I BGB und aus § 894 BGB lässt sich festhalten, dass der § 888 I BGB grundsätzlich spezieller ist. Im Rahmen des § 888 I BGB findet § 883 II 1 BGB Anwendung, wonach eine nach der Vereinbarung einer Vormerkung getroffene Verfügung dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam ist. Der § 883 II 1 BGB führt daher nur zu einer relativen Unwirksamkeit einer Verfügung gegenüber dem Vormerkungsberechtigten, nicht aber gegenüber jedermann. § 883 II 1 BGB erlangt daher im Rahmen von § 894 BGB, wo es auf die objektive Unrichtigkeit des Grundbuchs ankommt, keine Bedeutung.

Dies hat zur Folge, dass der Vormerkungsberechtigte allein aus § 888 I BGB einen Grundbuchberichtigungsanspruch gegenüber dem durch das Grundbuch falsch ausgewiesenen Eigentümer hat, er aber nicht aus § 894 BGB gegen diesen vorgehen kann.

Lediglich dann, wenn der durch das Grundbuch ausgewiesene Eigentümer das Eigentum nicht gutgläubig erworben hat, kann der Vormerkungsberechtigte auch direkt über § 894 BGB gegen diesen vorgehen.

Geht es in einer Klausur um eine Auflassungsvormerkung und um die Frage, ob der Vormerkungsberechtigte die Löschung des eingetragenen Eigentümers aus dem Grundbuch verlangen kann, ist immer zuerst § 894 BGB zu prüfen, da dieser gegenüber jedermann gilt.

Wenn der Anspruch aus § 894 BGB – wie wohl in den meisten Fällen – nicht besteht, ist in einem weiteren Schritt zu prüfen, ob der Vormerkungsberechtigte einen Anspruch auf Löschung aus § 888 I BGB geltend machen kann.

 

Sachverhalt Fall 3

A hat B ein Grundstück verkauft, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Außerdem hat A dem B eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Anschließend veräußert A das Grundstück an C und lässt diesen als Eigentümer im Grundbuch eintragen.

Hat B einen Anspruch gegen A auf Eigentumsübertragung am Grundstück?

 

Lösung

B könnte gegen A einen Anspruch auf Eigentumsübertragung gem. § 433 I 1 BGB haben.

I. Anspruch entstanden

Dazu müsste allerdings ein wirksamer Kaufvertrag zwischen B und A zustande gekommen sein. Dieser setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen, Angebot und Annahme, voraus. A und B haben sich über den Verkauf des Grundstücks geeinigt und den Vertrag auch gem. § 311 b BGB notariell beurkunden lassen. Damit liegt ein wirksamer Kaufvertrag über ein Grundstück vor. Folglich hätte B gegenüber A auch grundsätzlich einen Anspruch auf Eigentumsübertragung an dem Grundstück gem. § 433 I 1 BGB.

II. Anspruch untergegangen

Dieser Anspruch könnte jedoch gem. § 275 I BGB wegen Unmöglichkeit untergegangen sein. Dies setzt voraus, dass ein Fall der Unmöglichkeit vorliegt. Das wäre der Fall, wenn A das Eigentum an C verloren hätte und aufgrund dessen nicht mehr an B erfüllen könnte.

Fraglich ist demnach, ob C Eigentümer geworden ist. C wäre Eigentümer, wenn A das Eigentum an dem Grundstück wirksam gem. § 925 I BGB an C übertragen hätte.

1. Einigung

Dazu müssten sich A und C über den Eigentumsübergang wirksam gem. § 925 I 1 BGB geeinigt haben. A wollte das Eigentum an dem Grundstück auf C übertragen und C wollte das Eigentum an dem Grundstück auch erlangen. Eine wirksame Einigung liegt damit vor.

2. Eintragung

Weiterhin müsste der C auch als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden sein. Dies ist vorliegend zweifelsfrei gegeben.

3. Berechtigung

A war überdies der Eigentümer des Grundstücks und damit zur Verfügung über das Grundstück auch berechtigt.

Damit liegen die Voraussetzungen des Eigentumsübergangs grundsätzlich vor und C wäre Eigentümer geworden.

4. § 883 II 1 BGB

Etwas anderes würde allerdings im Falle des Eingreifens des § 883 II 1 BGB gelten. Danach ist eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, insoweit unwirksam, als sie den Anspruch des Vormerkungsberechtigten vereiteln oder beeinträchtigen würde. Wenn C wirksam das Eigentum von A an dem Grundstück erlangt hätte, dann wäre die zuvor zwischen A und B vereinbarte Vormerkung hinfällig, da A sein Eigentum verloren und nicht mehr zur Übertragung berechtigt wäre. Insofern läge ein Fall des § 883 II 1 BGB vor.

Dies setzt jedoch voraus, dass überhaupt eine wirksame Vormerkung zwischen A und B vereinbart wurde.

a.) Bestehen einer Vormerkung

Eine Vormerkung entsteht gem. §§ 883 I 1, 885 BGB. A und B müssten entsprechend einen Vertrag über das Grundstück geschlossen haben, der durch eine Vormerkung gesichert werden sollte.

A und B haben einen wirksamen Kaufvertrag geschlossen (s.o.). Die Vormerkung wurde auch in das Grundbuch eingetragen und war damit für jedermann einsichtig. A war überdies der Eigentümer des Grundstücks und damit auch zur Bestellung einer Vormerkung berechtigt.

Folglich ist eine wirksame Vormerkung gem. §§ 883 I 1, 885 BGB entstanden.

b) Zwischenergebnis

Damit liegen auch die Voraussetzungen des § 883 II 1 BGB vor. Die nachträgliche Verfügung zwischen A und C ist dem B gegenüber unwirksam. Folglich konnte der C nicht wirksam gegenüber B Eigentum erlangen.

Damit ist aber A weiterhin Eigentümer und in der Lage dem B das Eigentum zu verschaffen. Folglich ist kein Fall der Unmöglichkeit gem. § 275 I BGB gegeben.

III. Ergebnis

B hat gegen A einen Anspruch auf Eigentumsübertragung gem. § 433 I 1 BGB.

Merke: An diesem Fallbeispiel kann man erkennen, dass es in manchen Fallkonstellationen nur darauf ankommt die Einstiegsnorm zu finden. Ein sauberes Durchprüfen führt dann automatisch zu den einzelnen Problemen. Besonders ist an diesem Fall vor allem, dass eine Vermischung zwischen einem sachenrechtlichen und einem schuldrechtlichen Fall erfolgt, ohne dass dabei das Abstraktionsprinzip in irgendeiner Weise verletzt wurde.

Sachverhalt 4

A ist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Wahrer Eigentümer ist jedoch B. A verkauft das Grundstück an C, was auch notariell beurkundet wird und bestellt eine Vormerkung für C, wobei C allerdings weiß, dass A nicht der Eigentümer ist. Anschließend verkauft C das Grundstück an D und tritt seinen Eigentumsübertragunsanspruch aus § 433 I 1 gegenüber A an diesen ab. D weiß jedoch weder, dass A nicht der wahre Eigentümer ist noch, dass C Kenntnis von den wahren Eigentümerverhältnissen hat.

Nachdem B mitbekommt, dass er nicht im Grundbuch eingetragen ist, lässt er das Grundbuch berichtigen und sich als wahren Eigentümer eintragen.

D, der von alle dem keine Kenntnis hatte, ist geschockt und verlangt, dass A wieder in das Grundbuch eingetragen wird, damit dieser ihm das Eigentum an dem Grundstück verschaffen kann.

Hat D einen Anspruch gegen den wahren Eigentümer B, dass dieser aus dem Grundbuch wieder herausgenommen und der falsche Eigentümer A erneut eingetragen wird?

 

Lösung

Wiederholung: § 894 BGB gilt grundsätzlich immer dann, wenn eine absolute Unwirksamkeit der Verfügung gegeben ist, die Vormerkung also gegenüber jedermann gelten würde. § 888 BGB hingegen ist immer nur dann anwendbar, wenn die Verfügung ausschließlich den Vormerkungsberechtigten betrifft. Wenn die formelle Rechtslage mit der materiellen, also der wahren Rechtslage übereinstimmt, dann wird eine Grundbuchberichtigung gem. § 894 BGB keinen Erfolg bringen. Vorliegend ist der wahre Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die formelle und materielle Rechtslage stimmen also überein. Insofern ist nicht § 894 BGB, sondern § 888 BGB hinsichtlich der Grundbuchberichtigung zu prüfen!

D könnte gegen B einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung gem. § 888 BGB haben.

Danach müsste zunächst eine Verfügung vorhanden sein, die den Vormerkungsberechtigten in irgendeiner Weise belastet.

1. Vormerkung

a.) Wirksamer schuldrechtlicher Vertrag

Insofern muss eine Vormerkung bestellt worden sein. Dies setzt voraus, dass ein schuldrechtlicher Anspruch gegeben ist, der durch eine Vormerkung gesichert werden soll. Ein schuldrechtlicher Vertrag wurde vorliegend zwischen A und C in Form eines Kaufvertrages gem. § 433 BGB geschlossen, der auch notariell beurkundet wurde. Dieser Anspruch ist auch wirksam.

Wichtig: Die Wirksamkeit ist deshalb wichtig, weil ein gutgläubiger Erwerb eines schuldrechtlichen Anspruchs nicht in Betracht kommt, da dieser ein Verpflichtungs- und gerade kein Verfügungsgeschäft darstellt! Eine Ausnahme zu diesem Grundprinzip besteht über § 1138 BGB im Hinblick auf die Hypothek. Diese Norm sagt nämlich, dass aufgrund der Akzessorietät zwischen Hypothek und Forderung auch ein gutgläubiger Erwerb der Forderung gem. § 892 BGB möglich sein muss, um die Hypothek selbst gutgläubig erwerben zu können. In allen anderen Fällen sind die Entstehung und die Wirksamkeit des schuldrechtlichen Vertrages nach den allgemeinen Regeln ausführlich zu prüfen! Gerade bei der Vormerkung ist ein gutgläubiger Erwerb der Forderung daher ausgeschlossen. Im Ergebnis bedeutet das: die Vormerkung sichert lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch. Dieser Anspruch muss aber wirksam entstanden sein und kann nicht gutgläubig erworben werden.

Wenn im vorliegenden Fall keine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages über das Grundstück gem. § 311b BGB stattgefunden hätte, wäre der Kaufvertrag und damit das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unwirksam. Dieser Verfahrensfehler könnte dann ggf. geheilt werden, indem der neue Eigentümer als solcher im Grundbuch eingetragen würde, § 311b I 2 BGB

Der Eigentumsübertragungsanspruch wurde von C wirksam gem. § 398 BGB an D abgetreten. Damit ist D wirksam Inhaber des schuldrechtlichen Anspruchs geworden.

b.) Bestellung der Vormerkung

aa.) Bestellung

Weiterhin muss die Vormerkung bestellt worden sein. A hat für C eine Vormerkung bestellt.

bb.) Berechtigung

Problematisch ist dabei jedoch, dass der Besteller auch Berechtigter sein muss, § 885 BGB. A war jedoch kein Eigentümer des Grundstücks und damit nicht zur Bestellung einer Vormerkung berechtigt.

cc.) Gutgläubiger Erwerb, §§ 892, 893 BGB

Allerdings könnte der C die Vormerkung von A gutgläubig erworben haben. Die Vormerkung fällt nicht unter die Rechte des § 892 I 1 BGB, sodass eine Gutgläubigkeit hieraus nicht folgen kann. Allerdings ist die Vormerkung von § 893 BGB umfasst. Ein gutgläubiger Erwerb der Vormerkung ist daher grundsätzlich gem. §§ 893, 892 I 1 BGB analog möglich. Ein Recht ist damit gegeben. Auch ein Rechtsgeschäft zwischen A und C ist vorhanden. Aber auch hier ist A wiederum nicht zur Bestellung der Vormerkung berechtigt. Damit ist fraglich, ob ein gutgläubiger Erwerb gegeben ist. C wusste jedoch, dass A nicht der wahre Eigentümer ist. Damit ist er bösgläubig und ein gutgläubiger Erwerb gem. §§ 892 BGB analog scheidet aus.

dd.) Gutgläubiger Erwerb durch Abtretung

Möglicherweise hat D aber die Vormerkung gutgläubig erworben, als der bösgläubige C seinen Anspruch aus § 433 I 1 BGB an ihn abgetreten hat.

Auch hier fällt die Vormerkung nicht direkt unter § 892 BGB, sodass für das Recht wiederum § 893 BGB hinzugezogen werden muss.

Ein Rechtsgeschäft liegt zwischen C und D in Form der Abtretung eines schuldrechtlichen Anspruchs aus Kaufvertrag gem. § 433 I 1 BGB vor. Fraglich ist, ob die Parteien mit diesem Vertrag auch den Übergang der Vormerkung vereinbaren wollten. Grundsätzlich haben sich C und D über den Vormerkungsübergang nicht geeinigt. Eventuell geht die Vormerkung aber gem. § 401 I BGB mit Abtretung der Forderung cessio legis über. Die Vormerkung ist im Gegensatz zu den in § 401 I BGB aufgeführten Rechte nicht ausdrücklich erwähnt, sodass eine direkte Anwendung des § 401 BGB zunächst ausscheidet. In Betracht kommt aber eine Analogie, sofern eine planwidrige Regelungslücke vorliegt und die Interessenlagen vergleichbar sind. § 401 BGB regelt den gesetzlichen Übergang von Hypothek und Pfandrechten und bezieht sich damit auf die gleichen Rechte, die auch vom § 892 BGB umfasst sind. Wenn aber bereits durch § 893 BGB die Gutgläubigkeit des § 892 BGB auch auf die Vormerkung ausgeweitet werden soll, dann muss gleichermaßen auch § 401 BGB Anwendung finden. Weiterhin spricht § 401 I BGB von akzessorischen Rechten. Auch die Vormerkung ist akzessorisch zur schuldrechtlichen Forderung und kann ohne diese nicht bestehen. Damit muss sie auch von § 401 I BGB umfasst werden. Insofern besteht eine planwidrige Regelungslücke und eine vergleichbare Interessenlage und der § 401 BGB ist analog auf die Vormerkung anwendbar.

Exkurs: Die Frage, die sich im Hinblick auf § 401 I BGB noch stellt, ist, ob diese Vorschrift auch auf die Grundschuld anzuwenden ist. Betrachtet man die genannten Rechte und deren Akzessorietät, müsste man jedenfalls für die normale Grundschuld eine Analogie ausschließen. Bei einer Sicherungsgrundschuld hingegen wird die Grundschuld ausschließlich zur Sicherung einer bestimmten Forderung bestellt. Dadurch wird eine Akzessorietät geschaffen. Folglich wäre eine Analogie zu § 401 BGB im Hinblick auf die Sicherungsgrundschuld ebenfalls anzunehmen.

Die Anwendbarkeit des § 401 BGB analog hat zur Folge, dass aufgrund der Akzessorietät der Vormerkung zur schuldrechtlichen Forderung bei Abtretung der Forderung die Vormerkung cessio legis (=gesetzlich) übergeht.

Damit liegt jedoch kein Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäftes vor. Eine Gutgläubigkeit gem. § 892 BGB analog scheidet damit für D aus.

dd.) Zwischenergebnis

Es liegt keine wirksame Vormerkung vor. Damit hättet der D grundsätzlich auch keinen Anspruch aus § 888 BGB gegen B auf Grundbuchberichtigung.

Dies würde bedeuten, dass obwohl D an und für sich gutgläubig war und nichts von den Eigentümerverhältnissen wusste, er nicht gutgläubig die Vormerkung erwerben konnte. Hätte C eine wirksame Vormerkung gehabt, dann wäre ein gutgläubiger Erwerb möglich gewesen. Sobald aber die Vormerkung nicht existiert und der schuldrechtliche Anspruch abgetreten wird, ist Gutgläubigkeit ausgeschlossen. Fraglich ist daher, ob dieses Ergebnis vertretbar ist.

ee.) § 892 BGB in doppelter Analogie

Fraglich ist vor allem, ob der § 892 BGB doppelt analog angewandt werden kann – die erste Analogie für die Bestellung der Vormerkung an sich, für die der § 893 BGB die analoge Anwendung des § 892 BGB vorsieht und eine weitere Analogie im Hinblick auf das Rechtsgeschäft. Fraglich ist also, ob wirklich nur Rechtsgeschäfte von § 892 BGB umfasst werden sollen oder aber auch gesetzliche Übergänge.

Einerseits muss man betrachten, dass der Erwerber D viel weiter vom Eigentum entfernt ist und damit das Risiko von unrechtmäßigen Eigentümerpositionen zu tragen hat. Außerdem spricht der § 892 BGB ausdrücklich vom Rechtsgeschäft und damit gerade nicht vom gesetzlichen Übergang, sodass der klare Wortlaut gegen eine Analogie spricht.

Auf der anderen Seite muss man aber bedenken, dass es letztlich vom Zufall abhinge, ob der Erwerber die Vormerkung gutgläubig erlangen kann oder nicht. Denn je nachdem, ob er der Erst- oder Zweiterwerber ist, wäre ein gutgläubiger Erwerb möglich. Dies hätte zur Folge, dass die Rechtssicherheit gefährdet wäre. Das Grundbuch soll nun die Verkehrssicherheit gerade gewährleisten. Wenn der Zweiterwerber an das Grundbuch glaubt, aber letztlich nicht geschützt würde, dann wäre die Rechts- und Verkehrssicherheit zu sehr erschüttert. Aus diesem Grund wird ein gutgläubiger Zweiterwerb von Auflassungsvormerkungen zugelassen.

Unter anderem wegen des Vertrauensschutzes des Rechtsverkehrs in die Publizitätswirkung des Registers muss ein gutgläubiger Zweiterwerb von Auflassungsvormerkungen ermöglicht werden.

ff.) Zwischenergebnis

Damit hat D im vorliegenden Fall gutgläubig eine Vormerkung gem. § 892 BGB analog erworben. Die erste Voraussetzung des § 888 BGB liegt folglich vor.

2. Verfügung

Weiterhin müsste eine Verfügung des Eigentümers gegeben sein, die den Anspruch des Vormerkungsberechtigten vereiteln würde. Eine Verfügung ist ein Rechtsgeschäft, mit dem ein Recht aufgehoben, übertragen, beschwert (belastet) oder verändert wird. Der Vormerkungsverpflichtete, also derjenige, der dem anderen die Vormerkung eingeräumt hat, müsste nun über das Recht verfügen. Wenn nun aber bloß der ursprüngliche Eigentümer wieder in das Grundbuch eingetragen wird, so ist fraglich, ob man dann bereits von einer Verfügung sprechen kann. Dies ist nicht der Fall, denn die Eintragung stellt lediglich eine Grundbuchberichtigung dar, die der materiellen Rechtslage entspricht. Die materielle Rechtslage wird im Grundbuch manifestiert. Eine Rechtsänderung findet dadurch gerade nicht statt.

Folglich ist keine Verfügung im Sinne des § 883 II BGB gegeben.

Fraglich ist allerdings, ob § 883 II BGB wörtlich zu nehmen und lediglich auf Verfügungen anwendbar ist oder aber, ob er auf jede Rechtshandlung Anwendung finden soll, die den Anspruch des Vormerkungsberechtigten vereiteln würde.

Die herrschende Meinung geht davon aus, dass der Vormerkungsberechtigte in Gänze geschützt werden muss und damit der § 883 II BGB auf alle Rechtshandlungen anzuwenden ist, die den Anspruch des Vormerkungsberechtigten in irgendeiner Weise vereiteln würden.

Folglich liegt zwar keine Verfügung vor, aber durch die Wiedereintragung des richtigen Eigentümers B in das Grundbuch wird der Eigentumsübertragungsanspruch aus § 433 I 1 BGB des Vormerkungsberechtigten D vereitelt. Damit liegen die Voraussetzungen des § 888 BGB vor.

3. Ergebnis

D hat gegen den wahren Eigentümer B einen Anspruch aus § 888 BGB auf Wiedereintragung des falschen Eigentümers A in das Grundbuch, damit dieser ihm das Eigentum an dem Grundstück überträgt.

 

Im ersten Moment erscheinen die ganzen Sachverhalte vielleicht ein wenig verwirrend. Wenn man sich jedoch alle drei Teile zum Immobiliarsachenrecht durchliest, die Unterschiede der einzelnen Problembereiche genauer betrachtet und die Sachverhalte für sich selbst skizziert, dann lässt sich nicht nur Klarheit, sondern auch viel Verständnis und Systematik erlernen.

Ich wünsche Ihnen ganz viel Erfolg dabei!

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