Hypothekenklausur

Gutgläubiger Erwerb der Hypothek

Bei der Immobiliar-Klausur mit der Hypothek als Schwerpunkt muss man zwischen der Anspruchsgrundlage aus der Forderung, welche durch die Hypothek gesichert wird, und der Anspruchsgrundlage aus der Hypothek unterscheiden. Während in der Klausur die Forderung meistens durch verschiedene Zahlungen erfüllt wird, stellt sich bei der Hypothek das Problem, ob sie in Höhe des Betrages der durch Erfüllung erloschenen Forderung nicht gutgläubig erworben werden konnte. Dann muss der Bearbeiter erklären, dass die Hypothek akzessorisch ist und damit nur mit einer Forderung zusammen entstehen kann. Da die zu sichernde Forderung aber bereits erfüllt ist, erwirbt man bei einem gutgläubigen Erwerb einer Hypothek also keine Forderung. Es entsteht nur eine abstrakte Forderung, welche nur den Zweck hat, als „Stütze“ für die Hypothek zu dienen. Da eine Hypothek aufgund ihrer Akzessorietät nur zusammen mit einer Forderung enstehen kann, wird für den Zeitpunkt des gutgläubigen Hypothekenerwerbs eine abstrakte Forderung „fingiert“, um den Hypothekenerwerb sicherzustellen. Diese fingierte Forderung hat mit der schuldrechtlichen Forderung, für welche die Hypothek ursprünglich bestellt worden ist, nichts zu tun. Es ist eine inhaltsleere Forderung, da sie nur als Stütze für den Hypothekenerwerb dienen soll.

Einreden und Einwendungen gegen gutgläubig erworbene Hypothek

Nach dem gutgläubigen Hypothekenerwerb stellt sich dann noch das Problem, inwieweit man die Einreden gegen die Forderung auch gegen die gutgläubig erworbene Hypothek geltend machen kann. Damit der gutgläubige Erwerb einer Hypothek  Sinn ergibt und nicht leer läuft, muss es so sein, dass die gegen die Forderung geltend zu machenden Einreden wie die Erfüllung der Forderung gem. § 362 BGB, nicht der gutgläubig erworbenen Hypothek, entgegengehalten werden können. Aus diesem Grunde erklärt § 1157 S. 2 BGB den § 892 BGB auch in Bezug auf die Einreden und Einwendungen für anwendbar. Das bedeutet, dass der gutgläubige Erwerber einer Hypothek auch die gegen die Forderung bestehenden Einreden und Einwendungen gutgläubig „wegerwerben“ kann. Wenn der Erwerber der Hypothek demnach nichts von den Einreden und Einwendungen gegen die durch die Hypothek gesicherte Forderung weiß, dann kann der Schuldner der Forderung diese Einreden und Einwendungen auch nicht gegen die gutgläubig erworbene Hypothek geltend machen.

Gutgläubiger Erwerb der durch die Hypothek gesicherten Forderung ?

In der Hypotheken-Klausur wird gelegentlich die Frage aufgeworfen, ob neben der Hypothek auch die gesicherte Forderung, wie zum Beispiel eine Darlehensforderung, gutgläubig erworben werden kann. Das muss mit dem Argument verneint werden, dass Forderungen keinen Rechtsschein erzeugen im Gegensatz zur Hypothek, die ja im Grundbuch steht und der damit das Grundbuch als Rechtsscheinsträger und als Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb zur Verfügung steht.

Wettlauf der Sicherungsgeber

Ein klassisches Problem in der Hypothekenklausur ist der sog. “ Wettlauf der Sicherungsgeber“. Darunter versteht man die Sicherung einer schuldrechtlichen Forderung, etwa in Form eines Darlehensvertrages, sowohl durch eine Hypothek, als auch durch eine Bürgschaft. Sowohl Bürge als auch Hypothekenschuldner sind schuldnerfremde Personen. Wenn der Schuldner der Forderung nicht zahlt, kann der Gläubiger sowohl Befriedigung aus der Bürgschaft suchen, als auch aus der Hypothek in das Grundstück des Hypothekenschuldners vollstrecken. Um die Vollstreckung in sein Grundstück zu verhindern, kann der  Hypothekenschuldner auf seine Hypothek zahlen. Mit der Zahlung auf die Hypothek an den Gläubiger geht die zu sichernde schuldrechtliche Forderung auf den Hypothekenschuldner über. Mit der Forderung gehen nach §§ 412, 401 BGB die Sicherungsrechte an der Forderung und damit auch die Bürgschaft auf den Hypothekenschuldner über. Damit kann der Hypothekenschuldner, wenn er als Sicherungsgeber zuerst auf die von ihm bestellte Sicherheit in Form der Hypothek zahlt,  Regress bei dem Bürgen nehmen und der Bürge wäre allein der Benachteiligte. Im umgekehrten Fall kann der Bürge auf seine Bürgschaft zahlen, wenn er von dem Gläubiger in Anspruch genommen wird. In diesem Fall geht wegen § 774 BGB die zu sichernde Forderung und mit ihr gem. §§ 412, 401 BGB die bestellten Sicherheiten und damit auch die Hypothek auf den Bürgen über. Bei dieser Konstellation kann der Bürge beim Hypothekenschuldner Regress nehmen, indem er in dessen Grundstück vollstreckt. Hier zeigt sich, dass die Frage, welcher Sicherungsgeber bessergestellt ist, im Endeffekt davon abhängt, wer zuerst wegen seiner Sicherheit vom Gläubiger in Anspruch genommen wird. Nur wer zuerst vom Gläubiger wegen seiner Sicherheit in Anspruch genommen wird, kann den zweiten Sicherungsgeber in Regress nehmen. Diese Konstellaiton erklärt den Begriff „Wettlauf der Sicherungsgeber“. In letzter Konsequenz hängt es demnach von einem Zufall ab, welcher Sicherungsgeber letztlich „den Kürzeren zieht“. Um dies zu verhindern, vertritt die Rechtsprechung die Ansicht, dass die Regelungen über Gesamtschuldner gem. §§ 421 ff. BGB auf beide Sicherungsgeber Anwendung finden sollen. Damit kann der in Anspruch genommene Sicherungsgeber den nicht in Anspruch genommenen Sicherungsgeber gem. § 426 BGB nur in Höhe der Hälfte der gesicherten Forderung auf Regress in Anspruch nehmen. Nur diese Konstellation verhindert einen Wettlauf der Sicherungsgeber und stellt damit eine gerechte Lösung dar.

Anmerkung

Zu dem Thema dieses Artikels kann ein vertiefender Crashkurs gebucht werden.

Dieser Artikel beschäftigt sich mit dem im Blog-Beitrag „Vorstellung der Hypotheken-Klausur“ aufgeführten Problembereichen der Hypothek. Weitere Artikel zum Thema „Immobiliarsachenrecht“ sind der Artikel über die „Grundschuldklausur“, der Artikel über die „Vormerkungsklausur„, „Klausurfall zur Auflassungsvormerkung“ und „Wettlauf der Sicherungsgeber„. Für eine Übersicht aller Beiträge und Klausurfälle siehe unter „Artikel„.

Näheres zur verfassungsrechtlichen Bedeutung des Eigentums: „Das Eigentum Art. 14 I 1 GG„.

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  1. Nils

    01.03.2013, um 11:28 Uhr

    Kann es sein dass sich da ein kleiner Fehler eingeschlichen hat und es anstelle von „§“ 1357 S.2 BGB, „§“ 1157 S.2 BGB heissen muss?!

    Nebenbei ich vermisse bitterlichst Paragraphenzeichen ;-)

  2. Jura Individuell

    06.01.2014, um 11:36 Uhr

    Korrektur des “ § 1157 S.2 BGB“ wurde vorgenommen, Paragraphenzeichen wurden eingefügt. Vielen Dank für die konstruktiven Anmerkungen und weiterhin viel Erfolg im Studium.

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