Die planungsrechtliche Lage eines Grundstücks nach dem BauGB

Nach den Regelungen des BauGB können Grundstücke innerhalb verschiedener „Gebietstypen“ liegen, man spricht diesbezüglich von der planungsrechtlichen Lage eines Grundstücks. Die richtige Einordnung einer Grundstücks, welches bebaut werden soll, spielt insbesondere bei der Erteilung einer Baugenehmigung eine große Rolle: Anhand der planungsrechtlichen Lage wird bestimmt, ob ein Bauvorhaben dort zulässig ist.

I. Die verschiedenen Gebietstypen

Es wird zwischen den folgenden drei Gebieten unterschieden:

1. Bebauungsplangebiet

Darunter fallen alle Gebiete, für die bereits einen Bebauungsplan erlassen wurde. Der Bebauungsplan kann sich dabei auch noch in der Planaufstellung befinden, vgl. § 33 BauGB. Dann ist dieser bereits formell und materiell planreif, jedoch aus unterschiedlichen Gründen noch nicht wirksam.

Man unterscheidet drei verschiedene Arten von Bebauungsplänen:

a) Der qualifizierte Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB:

Bei qualifizierten Bebauungsplan sind Festsetzungen hinsichtlich

  • Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks
  • der überbaubaren Grundstücksflächen
  • der örtlichen Verkehrsflächen

getroffen worden. Darüber hinaus ist die Erschließung gesichert.

b) Der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach Art. 30 Abs. 2 BauGB

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan wird entwickelt, wenn bereits konkrete Pläne für eine Bebauung durch einen Bauherren vorhanden sind. Die zuständige Gemeinde entwickelt dann anhand der Pläne für das zu bauende Vorhaben und auf Grundlage von § 12 BauGB mit dem Bauherren einen sog. „Vorhaben- und Erschließungsplan“. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan enthält dann die entsprechenden Festsetzungen. Darüber muss ist die Erschließung gesichert sein.

c) Der einfache Bebauungsplan nach Art. 30 Abs.3 BauGB

Bei einem einfachen Bebauungsplan fehlen die Voraussetzungen für einen qualifizierten Bebauungsplan (d.h. keinerlei Festsetzungen hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung etc.), das Bauvorhaben ist nur nach Maßgabe der §§ 34, 35 BauGB zulässig, je nachdem ob das zu bebauende Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt.

2. Innenbereich nach § 34 BauGB

Als Innenbereich werden Gebiete bezeichnet, die aus im Zusammenhang bebauten Ortsteilen bestehen und nicht durch einen qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan überplant sind. Hier darf grundsätzlich gebaut werden.

Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil ist dabei jede Bebauung, die trotz eventuell vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit erweckt, nach Anzahl der vorhandenen Bauten ein gewisses städtebauliches Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist.

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Der Innenbereich ist insoweit von sog. „Splittersiedlungen“ abzugrenzen, die keinen Anknüpfungspunkt für eine städtebauliche Weiterentwicklung bieten.

3. Außenbereich nach § 35 BauGB

Der Außenbereich ist grds. alles was nicht in den Geltungsbereich eines Bebauungsplan oder in den Innenbereich fällt. Das Bauen ist im Außenbereich grds, nicht gestattet (vgl. BVerwG Urteil vom 30.06.1964 – I C 80.62).

II. Überblick

1. Die verschiedenen Gebietstypen im Überblick

Planungsrechtl. Lage eines Grundstücks

2. Prüfungsreihenfolge nach Bauplanungsrecht

Prüfschema 29 ff. BauGB

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