Klausurfall Auflassungsvormerkung

Fall:

Der Grundstückseigentümer E ist nach seinem Tode laut Erbschein des zuständigen Nachlaßgerichts von seinen Söhnen A und B beerbt worden. Da diese das Grundstück des E nicht behalten wollen, unterbleibt die Berichtigung des Grundbuchs. Durch notariellen Vertrag vom 01.04.2018 verkaufen A und B das Grundstück für 25.000.- Euro an K und erwirken zu seinen Gunsten die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Zwei Wochen nach Eintragung der Vormerkung wird durch Zufall ein gültiges Testament des E entdeckt, in dem E die Stadt S zu seiner Erbin eingesetzt hat. Daraufhin zieht das Nachlassgericht den Erbschein als unrichtig ein. Der Einziehungsbeschluss wird K mitgeteilt. Einen Monat später erfolgt die Eintragung des K als neuer Eigentümer im Grundbuch.

Da die Stadt S dem K das Eigentum an dem Grundstück streitig macht, verlangt dieser von A und B Rückzahlung des Kaufpreises.

Zu Recht?

Lösung:

Anspruch des K gegen A und B auf Rückzahlung des Kaufpreises aus §§ 346, 323 I, 326 V, 275 I, IV BGB

K könnte gegen A und B einen Anspruch auf Rückzahlung in Höhe von 25.000.- Euro nach erfolgreichem Rücktritt aus §§ 346, 323 I 3, 326V, 275 I, IV BGB haben. Zunächst müsste dem K ein Rücktrittsrecht nach § 323 I, 326 V, 275 I, IV BGB zustehen. Dann müsste A und B eine Leistungspflicht unmöglich sein. Erfüllungspflicht eines Kaufvertrages ist nach § 433 I BGB die Verschaffung des Eigentums an der Kaufsache.

1. Voraussetzungen der Unmöglichkeit nach § 275 I BGB

Die Erfüllung einer Leistungspflicht ist gemäß § 275 I BGB dann unmöglich, wenn die jeweilige Leistungspflicht entweder subjektiv dem Schuldner oder objektiv jedermann unmöglich ist. Eine Unmöglichkeit kommt allerdings nicht in Betracht, wenn A und B ihre Verpflichtung aus dem Kaufvertrag bereits erfüllt haben. Dann müssten sie dem K das Eigentum an dem Grundstück verschafft haben.

a.) Eigentumserwerb vom Berechtigten nach §§ 925, 873 BGB

K könnte das Eigentum von A und B gemäß §§ 925, 873 BGB erworben haben. Dafür müssten A und B aber Berechtigte gewesen sein. Da ihnen das Grundstück nicht gehört, waren sie Nichtberechtigte. Ein Eigentumserwerb nach diesen Vorschriften scheidet somit aus.

b.) Gutgläubiger Erwerb nach §§ 925, 873, 892 BGB

Möglicherweise könnte K das Eigentum an dem Grundstück gutgläubig gemäß §§ 925, 873, 892 BGB erworben haben. Die kaufvertragliche Erfüllungspflicht ist nicht nur mit aktiver Eigentumsverschaffung nach §§ 925, 873 BGB sondern auch durch gutgläubigen Erwerb des Käufers möglich. Die Einigung und Eintragung des K im Grundbuch sind erfolgt. Es wäre aber weiterhin erforderlich, dass A und B als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren und K die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht bekannt war. Im Grundbuch war weiterhin E als Eigentümer eingetragen, so dass ein gutgläubiger Erwerb des Grundstücks nach § 892 BGB ausscheidet.

c.) Gutgläubiger Erwerb nach §§ 925, 873, 2366 BGB

Es könnte aber ein gutgläubiger Eigentumserwerb des Grundstücks nach den §§ 925, 873, 2366 BGB vorliegen. Dazu müsste K von A und B, die im Erbschein als Erben bezeichnet worden sind, durch Rechtsgeschäft einen Erbschaftsgegenstand erworben haben, ohne dass der Erwerber die Unrichtigkeit des Erbscheins kennt oder weiß, dass das Nachlaßgericht die Rückgabe des Erbscheins wegen Unrichtigkeit des Erbscheins verlangt hat. Die Kenntnis von dem Erbschein oder dessen Inhalt ist hierbei nicht erforderlich, die Wirkung des öffentlichen Glaubens an den Erbschein ist abstrakt. K hat durch Rechtsgeschäft von A und B, die im Erbschein als Erben bezeichnet waren, einen Erbschaftsgegenstand, das Grundstück, erworben. Möglicherweise könnte K jedoch bösgläubig gewesen sein, da er vor der Eigentumsumschreibung durch den Einziehungsbeschluss Kenntnis erhielt, dass A und B nicht Erben des E und daher nicht Eigentümer des Grundstücks sind. Bei § 2366 BGB ist maßgebender Zeitpunkt für die Gutgläubigkeit die Vollendung des Eigentumserwerbs, also die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch, da eine dem § 892 II BGB entsprechende Sondervorschrift, der den Zeitpunkt auf die Stellung des Antrages auf Eintragung vorverlagert, fehlt. Dies gilt sowohl für das Bestehen eines im Sinne der §§ 2365, 2366 BGB als Grundlage geeigneten Erbscheins und für die Nichtkenntnis schädlicher Umstände. Im Zeitpunkt der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch war K bereits bösgläubig, da das Nachlassgericht zu diesem Zeitpunkt den Erbschein als unrichtig eingezogen hatte und dies K mitgeteilt hatte. Der gutgläubige Eigentumserwerb könnte somit ausgeschlossen sein. Dies wäre nicht der Fall, wenn nicht auf den Zeitpunkt der Eintragung des Eigentumswechsels, sondern den Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung, zu dem alle Beteiligten nichts von der Errichtung des Testaments zugunsten der Stadt wussten, abzustellen wäre.

aa.) Erwerb der Auflassungsvormerkung

Dafür wäre zunächst erforderlich, dass K eine Vormerkung wirksam erworben hat. Die Entstehung der Vormerkung setzt gemäß § 885 I BGB neben dem zu sichernden Anspruch auf dingliche Rechtsänderung an einem Grundstück die Bewilligung der Vormerkung durch den Berechtigten, sowie die Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch voraus. Ein zu sichernder Anspruch, hier auf Übereignung des Grundstücks aus § 433 I BGB, die Eintragung ins Grundbuch und eine Bewilligung liegen vor. Jedoch waren A und B Nichtberechtigte. Möglicherweise könnte K die Vormerkung gutgläubig erworben haben. In Betracht kommt zunächst ein gutgläubiger Erwerb nach § 892 BGB. Voraussetzung ist die Verfügung über ein Recht an einem Grundstück. Die Vormerkung ist jedoch kein Recht an einem Grundstück, sondern die Bewilligung der Vormerkung ist als ein Rechtsgeschäft anzusehen, das eine Verfügung über ein Recht an dem Grundstück enthält. § 892 BGB ist nicht anwendbar. Es könnte aber der Anwendungbsereich des § 893 BGB eröffnet sein. Die Vormerkung als besonders geartetes Sicherungsmittel ist ein Rechtsinstitut eigener Art, das geeignet ist, dem geschützten Anspruch in gewissem Rahmen dingliche Wirkung zu verleihen. Die Vormerkung führt zu einer dinglichen Gebundenheit des Grundstücks, die zur Folge hat, dass der Eigentümer gegenüber dem Vormerkungsberechtigten nicht mehr wirksam über das Grundstück verfügen kann. Deshalb folgt aus der Bewilligung der Vormerkung eine Bechränkung der Verfügungsmacht des Bewilligenden. Aufgrund der dinglichen Gebundenheit des betroffenen Grundstücks oder Grundstückteils durch die Vormerkung fällt die Bewilligung einer Vormerkung unter den Anwendungsbereich des § 893 BGB. Wegen der in dieser Vorschrift vorgesehenen entsprechenden Anwendung des § 892 BGB kommt dem Vormerkungsberechtigten der Schutz des guten Glaubens zwar nicht für den Bestand eines schuldrechtlichen Anspruchs zu, wohl aber für die dingliche Gebundenheit des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks oder Grundstückteiles. A und B müssten für den gutgläubigen Ersterwerb der Vormerkung nach § 893 BGB im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein. Dort war aber noch E als Eigentümer eingetragen, sodass auch ein gutgläubiger Erwerb nach § 893 BGB ausscheidet.

Es könnte jedoch ein gutgläubiger Erwerb der Vormerkung nach § 2367 BGB stattgefunden haben. Die Bestellung der Vormerkung ist nicht eine unter § 2366 BGB fallende Verfügung über einen Erbschaftsgegenstand. Vielmehr ist die Bewilligung einer Vormerkung entsprechend des Rechtsgedankens von § 893 BGB ein unter § 2367 BGB fallendes Rechtsgeschäft, das die Verfügung über ein zur Erbschaft gehörendes Recht betrifft. K hat demnach die Vormerkung gutgläubig gemäß § 2367 BGB erworben. Es müssten die oben entwickelten Grundsätze auf die hier gegebene Konstellation des Erwerbs vom Erbscheinsberechtigten übertragbar sein. Der Fall des gutgläubigen Erwerbs vom Buchberechtigten ist mit dem Fall des gutgläubigen Erwerbs vom Erbscheinsberechtigten vergleichbar. Norm, Zweck und Interessenlage von § 893 BGB und § 2367 BGB stimmen überein. Es kann keinen Unterschied machen, ob der Erbscheinserbe sein vermeintliches Erbrecht vom noch eingetragenen Erblasser ableitet oder ob er selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. In beiden Fällen ist der gute Glaube des Erwerbers in gleichem Maße schutzwürdig. Dies gilt zumindest dann, wenn das zur Erbschaft gehörende Recht mit dem im Grundbuch eingetragenen Recht, hier dem Eigentum des Erblassers am Grundstück, identisch ist.

bb.) Schutz der Vormerkung gegen Verfügungen des wahren Berechtigten

Fraglich ist aber, ob die Vormerkung nur gegen spätere Verfügungen des Buchberechtigten bzw. des Erbscheinserben oder auch gegenüber dem wahren Berechtigten, hier also gegenüber der Statdt S, wirkt. Nach einer Ansicht ist der Zweck der – auch gutgläubig erworbenen – Vormerkung nur vor künftigen Verfügungen, also für die Zeit nach der Vormerkung zu schützen. Eine bereits bei Eintragung der Vormerkung bestehende unrichtige eingetragene Rechtslage kann nicht durch die Vormerkung allein perpetuiert werden, die wirkliche Rechtslage also nicht bereits durch den gutgläubigen Erwerb der Vormerkung vernichtet werden. Für diese Ansicht spricht, dass im Regelfall die Vormerkung nur vor künftigen Verfügungen schützen soll.

Demgegenüber entfaltet nach anderer Ansicht die Vormerkung auch gegenüber dem wahren Berechtigten ihre Wirkung und somit auch gegenüber der Stadt S. Dies hat zur Folge, dass auch für die Frage der Bösgläubigkeit auf den Zeitpunkt des Erwerbs der Vormerkung bzw. sogar auf den Zeitpunkt der Stellung des Antrages auf Eintragung der Vormerkung abzustellen ist. Angesichts der quasi-dinglichen Position, die das Gesetz dem Vormerkungsberechtigten einräume, sei es wertungsmäßig folgerichtig dem gutgläubigen Erwerber einer Vormerkung auch dann die Möglicheit des Erwerbs des gesicherten Rechts zu geben, wenn hinsichtlich dieses Rechts die Voraussetzungen des gutgläubigen Erwerbs inzwischen nicht mehr vorlägen. Der gutgläubige Erwerb einer Vormerkung sei praktisch wertlos, wenn der Erwerber auch noch im Zeitpunkt des Erwerbs des gesichereten Rechts selbst gutgläubig sein müsste. Auch werde nur diese Auffassung den Bedürfnissen des Verkehrsschutzes gerecht.  Der Verkehr erwarte ein zuverlässiges Sicherungsmittel für Ansprüche, die auf eine dingliche Rechtsänderung gerichtet sind. Diese Zuverlässigkeit habe die Vormerkung aber nur, wenn sie außer vor Verfügungen auch vor anderen Erfüllungshindernissen schütze. Dementsprechend werde auch beim Erwerb einer Vormerkung vom wahren Berechtigten der Gläubiger nicht nur gegen künftige Verfügungen geschützt, sondern auch vor anderen Erwerbshindernissen. So mache etwa die Insolvenzeröffnung die Vormerkung nicht unwirksam. Diese Ansicht überzeugt. Der Verkehrsschutz muss Vorrang haben gegenüber der Erwägung, dass die Vormerkung im Regelfall nur vor künftigen Verfügungen schützen soll. Auch dieser Grundsatz kennt, wie dargelegt, Ausnahmen und kann deshalb als Gegenargument nur sehr bedingt überzeugen. Mithin ist der letzten Ansicht zu folgen. Es kommt somit für die Frage der Bösgläubigkeit auf den Zeitpunkt des Erwerbs der Vormerkung an. Zu diesem Zeitpunkt war K gutgläubig. Er hat somit gemäß §§ 925, 873, 2366 BGB gutgläubig das Eigentum an dem Grundstück erworben. A und B haben mithin ihre Pflicht zur Eigentumsverschaffung aus § 433 I 1 BGB ordnungsgemäß erfüllt. Eine Unmöglichkeit nach § 275 I BGB kommt foglich nicht in Betracht. K hat kein Rücktrittsrecht und kann von A und B nicht Rückzahlung des Kaufpreises aus §§ 346, 323 I, 326 V, 275 I, IV BGB verlangen.

Anmerkung

Das Thema der Klausur kann jederzeit als vertiefender Crashkurs gebucht werden.

Die vorstehende Klausur beschäftigt sich mit den im Blog-Beitrag „Klausur zur Auflassungsvormerkung“ aufgeführten Problemschwerpunkten. Weitere Artikel zum Immobiliar-Sachenrecht sind der Artikel über die „Auflassungsvormerkung„, der Artikel über die „Grundschuld„, sowie der Artikel über die „Hypothek„. Für eine Übersicht über alle Beiträge und Klausurfälle siehe unter „Artikel„.

Zur erbrechtlichen Thematik siehe auch: „Auslegung von Testamenten

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