Die Grundschuld

Dieser Artikel ist der letzte von drei Artikeln, der sich mit dem Immobiliarsachenrecht beschäftigt. Nach einer kurzen Einführung in das Immobiliarsachenrecht und der Betrachtung der Auflassungsvormerkung im ersten Teil und der Darstellung der Hypothek im zweiten Teil folgt nun eine Auseinandersetzung mit der Grundschuld. Für das bessere Verständnis wird dabei ein Sachverhalt vorangestellt, der anschließend im Wege des Gutachtenstils gelöst werden soll. Teilweise werden Exkurse oder Anmerkungen eingebaut, um wichtige Punkte noch einmal klarzustellen oder andere Konstellationen mit einzubinden. Die Lösung bildet daher lediglich einen Anhaltspunkt und ist nicht als Musterlösung aufzufassen.

Die Grundschuld ist ein beschränkt dingliches Recht, das in den §§ 1191, 1192 BGB geregelt ist und aufgrund dessen der Gläubiger das Recht auf Vollstreckung in das Grundstück aus § 1147 BGB erhält. Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek nicht akzessorisch zur Forderung. Sie besteht also unabhängig von der Forderung weiter.

Möglich ist zum Beispiel die Einräumung eines Pfandrechts durch den Eigentümer, das unmittelbar in das Grundstück hineinvollstreckt werden kann, ohne dass zuvor gewartet werden muss, dass eine Forderung beglichen wird.

Im Gegensatz dazu, wird eine Hypothek immer nur in einer bestimmten Höhe zur Sicherung, beispielsweise eines Darlehens in Höhe von 100.000 €, eingetragen. Wenn diese Forderung in Höhe von 100.000 € durch den Schuldner vollständig beglichen wird, dann hat der Schuldner das Recht auf Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch. Problematisch ist bei der Hypothek dann aber zum Einen, dass jede Änderung, wie zum Beispiel in unserem Fall (Immobiliarsachenrecht Teil 2) der hälftigen Bezahlung, die Hypothek im Grundbuch dahingehend geändert werden muss, um zu verhindern, dass ein Dritter die Hypothek gutgläubig in voller Höhe erwerben könnte. Zum Anderen muss die Bank eine neue Hypothek an dem Grundstück bestellen und diese erneut in das Grundbuch eintragen lassen, wenn die kreditgebende Bank dem Schuldner ein neues Darlehen geben möchte.

Da diese Vorgänge bei wechselnden oder wiederkehrenden Ansprüchen sehr umständlich sind, bietet sich für diese Fälle nicht die Bestellung einer Hypothek, sondern die Bestellung einer Grundschuld an.

Bei der Grundschuld vereinbart man dann lediglich, dass der Gläubiger in das Grundstück des Schuldners in Höhe von 100.000 € hineinvollstrecken darf, §§ 873, 1191 BGB.

Da der Anspruch des Gläubigers im Wege der Grundschuld sehr weit geht und eine unmittelbare Vollstreckung gewährleistet, kann sich der Schuldner wie folgt absichern: Der Schuldner kann mit dem Gläubiger einen Vertrag abschließen, dass der Gläubiger nur dann vollstrecken darf, wenn der Schuldner das gewährte Darlehen nicht zurückzahlt. Diese Vereinbarung zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger ist ein schuldrechtlicher Vertrag, der auch als Sicherungsvertrag bezeichnet wird. Obwohl der Schuldner dem Gläubiger ein beschränkt dingliches Recht in Form des Pfandrechts eingeräumt hat, kann der Gläubiger nicht ohne weiteres in das Grundstück vollstrecken. Aufgrund des geschlossenen Sicherungsvertrages hat der Schuldner nun eine Einrede gegen die Vollstreckung, solange er das Darlehen weiterhin vereinbarungsgemäß zurückzahlt. Die Sicherungsgrundschuld ist in § 1192 Ia BGB normiert.

Bei der akzessorischen Hypothek bestehen immer zwei verschiedene Verträge: Der Hypothekenvertrag und der zugrundeliegende schuldrechtliche Vertrag über die Forderung (beispielsweise der Darlehensvertrag, § 488 BGB).

Bei einer Grundschuld hingegen bestehen zwei Möglichkeiten: Die klassische Grundschuld besteht grundsätzlich nur aus dem dinglichen Vertrag zur Bestellung einer Grundschuld in einer gewissen Höhe. Diese Grundschuld ist nicht akzessorisch.

Eine zweite Möglichkeit bildet die Sicherungsgrundschuld (§ 1192 Ia BGB). Diese besteht immer aus drei verschiedenen Verträgen: Dem dinglichen Vertrag über die Grundschuldeinräumung, dann dem schuldrechtliche Vertrag über die Darlehensforderung gem. § 488 BGB – die beide allerdings voneinander unabhängig sind – und letztlich aus dem Sicherungsvertrag. Allein dieser Sicherungsvertrag verbindet nun den dinglichen mit dem schuldrechtlichen Vertrag. Dieser verhindert die Vollstreckung in das Grundstück trotz der bestehenden Grundschuld, solange die Darlehenssumme vereinbarungsgemäß zurückgezahlt wird. Alleine aufgrund des Sicherungsvertrags besteht letztlich eine Akzessorietät zwischen Grundschuld und Forderung. Besteht kein Sicherungsvertrag, so wäre die Grundschuld nichtakzessorisch.

Da der Sicherungsvertrag ein schuldrechtlicher Vertrag ist, liegt sein Vorteil darin, dass man diesen beispielsweise für alle Forderungen der kreditgebenden Bank einrichten kann und er dann unabhängig von einer bestimmten Forderung ist. Damit kann eine Grundschuld auch dann noch bestehen, wenn die Forderung beglichen wurde.

Der Vorteil für den Gläubiger einer (Sicherungs-)Grundschuld ist, dass er mit dem Schuldner immer wieder neue schuldrechtliche Verbindlichkeiten eingehen kann, ohne stets das Grundbuch berichtigen zu müssen oder sich jeweils eine neue Hypothek bestellen zu lassen.

Der Vorteil für den Schuldner ist, dass er gegenüber dem Anspruch des Gläubigers auf Vollstreckung in das Grundstück gem. §§ 1147, 1191 BGB die Einrede aus dem Sicherungsvertrag geltend machen kann, solange er die Darlehenssumme vereinbarungsgemäß zurückzahlt (und eine Sicherungsgrundschuld i.S.d. § 1192 Ia BGB vereinbart wurde).

Sachverhalt

A nimmt bei der Bank B ein Darlehen in Höhe von 100.000 € auf. Da die Bank eine Sicherheit für diesen Kredit haben möchte, verweist der A auf seine Mutter C. Zur Sicherheit bestellt C eine Grundschuld an ihrem Grundstück und vereinbart mit der Bank, dass die Grundschuld die Darlehenssumme in Höhe von 100.000 € sichern soll. Die Grundschuld wird daraufhin in Höhe von 100.000 € in das Grundbuch eingetragen. Absprachegemäß zahlt A seine Raten und hat schon bald die Hälfte der Darlehensvaluta, 50.000 €, zurückgezahlt.

Da die Bank B selbst Geld benötigt, leiht sich die B- Bank Geld bei der D- Bank und tritt die Grundschuld am Grundstück der C an die D- Bank ab, die daraufhin auch direkt in das Grundstück vollstrecken möchte.

Hat die D- Bank trotz vereinbarungsgemäßer Zahlung durch A einen Anspruch auf Vollstreckung in das Grundstück der C in Höhe von 100.000 €?

Lösung

Die D-Bank könnte einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung gegen C aus §§ 1147, 1192 I BGB haben.

I. Anspruch entstanden

Dafür müsste zunächst ein wirksamer Anspruch entstanden sein. Dieser Anspruch würde bestehen, wenn eine wirksame Grundschuld entstanden wäre. Eine Grundschuld zwischen der D-Bank und C wurde niemals vereinbart. Möglicherweise hat D aber eine Grundschuld von der B-Bank erhalten.

1. Grundschuld entstanden

Dazu müsste aber die B-Bank eine wirksame Grundschuld erhalten haben. Dies setzt eine Einigung und Eintragung gem. §§ 873 I, 1192 I BGB voraus. Die B-Bank und C haben sich über die Bestellung einer Grundschuld an dem Grundstück der C geeinigt. C war auch Eigentümerin des Grundstücks und damit zur Bestellung einer Grundschuld berechtigt. Daraufhin wurde die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Die Voraussetzungen der §§ 873 I, 1192 I BGB liegen damit vor. Damit ist zunächst eine wirksame Grundschuld entstanden.

2. Abtretung, § 398 BGB

Diese Grundschuld könnte die B-Bank an die D-Bank gem. § 398 BGB abgetreten haben. Die Abtretung ist dabei nichts weiter als ein schuldrechtlicher Vertrag, der sich auf ein Verfügungsgeschäft bezieht.

Anmerkung: § 1154 BGB und die darin enthaltene Schriftform findet auf die Grundschuld keine Anwendung, da sich diese Vorschrift auf das Vorhandensein einer Forderung bezieht. Wegen der fehlenden Akzessorietät der Grundschuld ist eine analoge Anwendung der Vorschriften der Hypothek auf die Grundschuld in diesem Punkt ausgeschlossen.

Die B-Bank hat sich mit der D-Bank über den Übergang der Grundschuld gem. § 398 BGB geeinigt. Eine wirksame Abtretung ist damit erfolgt.

3. Zwischenergebnis

Folglich hat die D-Bank eine wirksame Grundschuld erlangt. Die D-Bank hätte damit grundsätzlich einen Anspruch gegen die C auf Duldung der Zwangsvollstreckung in Höhe von 100.000 €

II. Anspruch untergegangen

Nun wehrt sich die C allerdings dagegen und möchte die Zwangsvollstreckung nicht dulden und verweist darauf, dass der Sohn A bereits vor Abtretung die hälftige Forderungshöhe von 50.000 € beglichen habe.

Dem A stünde daher eine Einrede der Erfüllung aus § 362 BGB gegen die Vollstreckung durch die D-Bank zu, die sie (die Mutter C) nun selbst geltend machen möchte. Ist das möglich?

1. Einrede aus §§ 1157, 1192 I BGB

§ 1157 BGB ist eine Einrede aus dem dinglichen Recht selber. Wenn C und die B-Bank also vereinbart hätten, dass im Falle der Vollstreckung diese erst im Jahre 2020 vollzogen werden darf und nun aber bereits 2018 vollstreckt werden soll, dann könnte sich der Eigentümer gem. §§ 1157, 1192 I BGB gegen diese Vollstreckung mit der Einrede aus § 1157 BGB wehren.

Eine derartige Abrede liegt hier jedoch nicht vor, so dass §§ 1157, 1192 I BGB für den vorliegenden Fall nicht anwendbar ist.

2. Einrede aus §§ 1137, 1192 I BGB

Gegen das Recht auf Duldung der Zwangsvollstreckung der D-Bank gem. §§ 1147, 1191 BGB könnte der C gem. §§ 1137, 1192 I BGB eine Einrede zustehen.

Dies setzt aber voraus, dass die Vorschrift des § 1137 BGB auf die Grundschuld anwendbar ist. § 1137 BGB bezieht sich immer auf die Forderung und die Akzessorietät zwischen der Forderung und Hypothek. Im Rahmen der Grundschuld sind gem. § 1192 BGB jedoch lediglich diejenigen Vorschriften der Hypothek entsprechend auf die Grundschuld anwendbar, die sich gerade nicht auf die Forderung beziehen. Damit kann C auch nicht über § 1137 BGB ihre Einwendung geltend machen. Auch die Anwendbarkeit des § 1137 BGB scheidet aus.

3. Einrede aus § 1192 Ia BGB

Fraglich ist, ob der C eine Einrede aus § 1192 Ia BGB zusteht. Dann müsste aber eine Sicherungsgrundschuld bestellt worden sein. Eine Grundschuld gem. §§ 873 I, 1192 BGB ist entstanden.

a.) Sicherungsabrede

Diese Grundschuld wird zu einer Sicherungsgrundschuld, wenn eine Sicherungsabrede vereinbart wurde; die Grundschuld also speziell zur Sicherung einer bestimmten Forderung eingesetzt werden sollte. Die B-Bank und C haben sich vorliegend geeinigt, dass die Grundschuld am Grundstück der C ausschließlich für die Darlehenssumme in Höhe von 100.000 €, die dem A ausgezahlt werden soll, bestellt wird. Die B-Bank darf nach dieser Abrede demnach nur dann in das Grundstück der C vollstrecken, wenn der A der Begleichung der Darlehensforderung nicht nachkommt. Folglich liegt eine wirksame Sicherungsabrede vor.

Anmerkung: Die Sicherungsabrede stellt einen schuldrechtlichen Vertrag dar. Aufgrund der Privatautonomie sind die Parteien auch jederzeit dazu berechtigt einen solchen schuldrechtlichen Vertrag zu schließen. Auf diesen Vertrag sind die Vorschriften des § 311 I BGB anzuwenden. (Vorliegend sind nach dem Sachverhalt keine Probleme ersichtlich. In einer Klausur müsste man an dieser Stelle anderenfalls prüfen, ob dieser Sicherungsvertrag wirksam zustande gekommen ist, nicht untergegangen und durchsetzbar ist.)

Dadurch, dass vorliegend ein wirksamer Sicherungsvertrag zustande gekommen ist, hat das zur Folge, dass die Grundschuld nur für diese eine Forderung bestellt worden ist. Obwohl die Grundschuld also grundsätzlich nicht akzessorisch zur Forderung ist, ist sie dies aufgrund der Sicherungsabrede geworden. Eine Sicherungsgrundschuld ist damit akzessorisch zur Forderung. Eine Vollstreckung in das Grundstück der C ist damit nur dann möglich, wenn der Sicherungsfall eingetreten ist. Der Sicherungsvertrag verknüpft also die Grundschuld mit der Forderung (hier: Darlehensvertrag) und macht die Akzessorietät überhaupt erst möglich. Wenn der Darlehensvertrag also wirksam zurückgezahlt worden ist, dann darf auch nicht vollstreckt werden.

Damit entsteht bei noch nicht eingetretenem Sicherungsfall eine Einrede des Eigentümers gegen die Zwangsvollstreckung aus § 1192 Ia 1 BGB.

b.) Einreden des Schuldners

Der Eigentümer kann aber lediglich dann eine Einrede entgegensetzen, wenn dem Schuldner aus dem Sicherungsvertrag eine Einrede zusteht. Der A hat bereits ordnungsgemäß 50.000 € an die B-Bank zurückgezahlt, so dass er eine Einrede der Erfüllung in Höhe von 50.000 € aus § 362 BGB hat.

c.) Zwischenergebnis

Die Voraussetzungen des § 1192 Ia I BGB liegen vor, so dass die C die Einrede des A aus § 362 BGB der D-Bank als neuen Erwerber der Grundschuld entgegenhalten kann.

III. Ergebnis

Das bedeutet im Ergebnis, dass die D-Bank als Grundschuldinhaberin nach §§ 1147, 1191 BGB ein Recht auf Duldung der Zwangsvollstreckung hätte, dem aber die Einrede der bereits erfüllten Forderung aus § 362 BGB aufgrund von § 1192 Ia BGB i.V.m. dem Sicherungsvertrag entgegensteht.

Frage:

Nun behauptet die D-Bank allerdings zu Recht, dass sie von der Begleichung der Darlehenssumme nichts wusste und sie daher die Einrede aus § 1192 Ia BGB gutgläubig wegerworben habe. Ist das möglich?

Nein, denn gem. § 1192 Ia 1 BGB findet § 1157 S.2 BGB keine Anwendung. Dieser beruht aber gerade auf der Gutgläubigkeit. Damit ist ein gutgläubiger Wegerwerb der Einrede aus § 1192 Ia BGB nicht möglich.

Problem:

Fraglich ist aber, ob der Grundschuldschuldner diese Einrede aus dem Sicherungsvertrag lediglich gegenüber der B-Bank geltend machen kann, oder ob diese Einrede auch gegenüber dem neuen Gläubiger wirkt? Der Sicherungsvertrag ist, wie oben bereits festgestellt, ein schuldrechtlicher Vertrag. Schuldrechtliche Verträge gelten jedoch immer nur zwischen den Vertragsparteien (inter partes). Wegen der fehlenden Akzessorietät zwischen Grundschuld und Forderung gehen die Einreden aus dem Sicherungsvertrag auch im Rahmen der Abtretung nicht auf den neuen Gläubiger über. Insofern kann C ihre Einrede aus dem Sicherungsvertrag nur gegenüber der B-Bank, nicht aber gegenüber der D-Bank geltend machen.

Wenn die C nun trotz der vereinbarten Sicherungsabrede, die sie eigentlich vor einer direkten Vollstreckung schützen sollte, keinen Schutz durch Einreden gegenüber einem neuen Gläubiger hat, dann wäre das Ergebnis ungerecht. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber gesagt, dass dieses Ergebnis nicht vertretbar ist und hat eine Akzessorietät eingeführt, in dem er gesagt hat, dass die Einreden aus dem Sicherungsvertrag zwischen Grundstückseigentümer und erstem Gläubiger nun auch der neue Gläubiger gegen sich gelten lassen muss. Insofern ist eine cessio legis (= gesetzlicher Forderungsübergang, § 774 BGB) entwickelt worden, aufgrund derer der Sicherungsvertrag nun auch den neuen Gläubiger bindet.

Eine cessio legis gibt es auch bei anderen Normen (beispielsweise § 404 BGB). Hinsichtlich der Grundschuld hat der Gesetzgeber den § 1192 Ia BGB entwickelt. Danach gehen die Einreden gegenüber dem bisherigen Gläubiger bei einer Abtretung cessio legis auf den neuen Gläubiger über und er muss diese Einreden nun gegen sich gelten lassen.

Der § 1192 Ia BGB entspricht damit dem Analogon des § 1137 BGB bei der Hypothek.

Da der § 1157 BGB nicht akzessorisch ist, kann der Grundschuldsschuldner diese Einrede auch nach wie vor dem Gläubiger entgegenhalten.

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